춘천지방법원 2025타경21041. 원주시 지정면 가곡리 원주롯데캐슬더퍼스트 1005동 4층 406호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 30층 건물 내 4층 단위세대로 이용 중이며, 동일 단지 비교 면적은 59.9996㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 이순자이고, 2019년 12월 3일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 151,800,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2025년 7월 28일 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 현대카드 가압류 12,642,914원, 임의경매개시결정, 원주시 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1537 원주롯데캐슬더퍼스트 제1005동 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대로 이용 중 · 30층 건 내 4층 |
| 소유자 | 이순자 (2025.05.03. 상속, 2025.12.01. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 122,469,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년 국민은행 근저당 채권최고액 130,350,000원은 2019년 12월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019년 12월 3일 국민은행 근저당 151,800,000원입니다. 이 권리는 이후 한국주택금융공사로 이전됐으며, 현대카드 가압류·경매개시결정·원주시 압류는 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 할인은 1.5%
원주롯데캐슬더퍼스트1차는 1,243세대이고 2018년 6월 26일 사용승인된 단지입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 214,291,666원입니다. 현재 최저가 211,000,000원은 이 평균의 98.5%로, 평균보다 3,291,666원 낮습니다. 최신 거래는 2026년 8월 217,000,000원으로 최저가보다 6,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 11 | 246,500,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 10 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 20 | 222,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 214,291,666원 |
최근 12건은 200,000,000원~246,500,000원 범위입니다. 특히 같은 4층 거래가 2026년 7월 208,000,000원, 2026년 5월 205,000,000원으로 확인되므로, 4층인 본건의 최저가 211,000,000원이 모든 최근 거래보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 전체 최근 평균과 최신 거래에는 소폭 낮지만, 같은 4층 사례보다는 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,800,000원 | 151,800,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,642,914원 | 12,642,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,803,086원 |
현재 최저가 211,000,000원 가정에서는 배당표상 채권액 164,442,914원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 42,803,086원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 164,442,914원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 164,442,914원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 32,093,474원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당액 32,093,474원이 발생하지만, 이 사건의 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 즉 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 섬강초등학교 동측 인근이며 부근은 대규모 공동주택 단지로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리·운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 내 4층 406호이며 기본 급배수·위생·난방·승강기·소화 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측 왕복 3차선 포장도로를 통해 단지 내 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(원주기업도시)이며 기업도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 1,243세대이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 200,000,000원부터 246,500,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 동일층 시세 확인. 최근 4층 거래가 205,000,000원과 208,000,000원으로 현재 최저가 211,000,000원보다 낮습니다. 평균가만 보고 가격 우위를 단정하지 마세요.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 214,291,666원과 최신 거래 217,000,000원을 참고하되 층·향·내부상태 차이를 반드시 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원입니다. 현재 신건과 가격 차이가 크므로 회차별 대응가격을 별도로 정해두는 것이 좋습니다.
- 관리비·세금. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 관리비 체납과 세금 관련 사항도 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 세밀하게”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현대카드 가압류·경매개시결정·원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 섬세하게 봐야 합니다. 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 214,291,666원보다 1.5% 낮고 최신 거래 217,000,000원보다도 낮지만, 같은 4층 거래 205,000,000원·208,000,000원보다는 높습니다. 따라서 신건에서 분명한 저가매수 기회라고 평가할 정도의 가격차는 아닙니다. 권리상 인수위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 실제 응찰 여부는 4층이라는 개별 조건과 내부 상태를 확인한 뒤 결정하는 사건입니다.
