춘천지방법원 2025타경21052. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 1층 159호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태는 집합건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 기준시점 현재 공실입니다. 주식회사피에이치파트너스그룹이 2023.04.28 거래가액 3,413,226,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
권리 숫자는 많습니다. 말소기준 뒤로 더씨티케이주식회사 등의 근저당, 국·원주시·서초구·서울특별시· 국민건강보험공단의 압류, 신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단의 가압류가 이어집니다. 그러나 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 실무 확인사항입니다. 씨엔에스 주식회사가 이 사건 목적물에 대해 2026년 5월 기준 39,427,220원의 공용부분 미납관리비가 있다는 신고서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21052 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 1층159호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 중 1층 159호 |
| 소유자 | 주식회사피에이치파트너스그룹 · 2023.04.28 거래가액 3,413,226,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,392,000,000원 / 3,392,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,311,282,668원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.04.28 을구 1번 중소기업은행 근저당권 2,640,000,000원입니다. 2026.02.26에는 이 근저당의 확정채권 일부 470,811,491원이 신용보증기금에 대위변제에 따라 일부 이전됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당에 관한 일부 이전이므로 별도의 보증금이나 별도 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.
등록된 임차인 자료는 없고 감정 기준시점 현황은 공실입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 실제 사용관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 3,392,000,000원입니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 자료는 확인되지 않아 이 금액이 현재 시장에서 저렴한지 비싼지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
등기에는 현 소유자가 2023.04.28 3,413,226,000원에 취득한 거래가액이 기록돼 있으나, 이 과거 거래 한 건을 현재 시세로 간주하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 배당표상 매수인 인수액이 0원이므로 3,392,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,320,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 더씨티케이주식회사 | 404,393,245원 | 404,393,245원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 747,000,000원 | 311,286,755원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 296,100,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 112,957,055원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 42,892,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,243,342,910원 중 현재 회차 예상배당은 3,355,680,000원이며, 미배당액은 887,662,910원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,392,000,000원 | 887,662,910원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,713,600,000원 | 1,559,278,910원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,170,880,000원 | 2,096,571,710원 | 미충족 |
유찰 시에도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 매각대금이 낮아지면서 채권자들의 미배당 규모는 커지고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 충족 여부도 미충족으로 바뀝니다. 이것은 배당구조의 변화이지, 유찰가격이 곧 시장가치 대비 싸다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나라키움원주통합청사 북측 인근으로, 부근은 공기업·공공청사·상업용·업무용 빌딩과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측 및 동측으로 대로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 대로2류·대로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공동 위생설비·화재탐지설비·소방설비·승강기설비·주차장시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 16,252.1㎡, 공시지가 984,000원/㎡이며 부정형 토지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공용부분 미납관리비 확인. 2026년 5월 기준 39,427,220원 신고의 기간·항목·채권 내역과 실제 부담 범위를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부가 실제 배당순서를 바꿀 수 있으므로 매각 전 최신 자료를 대조하세요.
- 점유 확인. 감정 기준시점은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 비교 실거래 자료가 없어 신건 3,392,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 실제 집합건축물 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 공부·현황을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 관리비·세금·가격 검증이 중요하다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸하며 현재 회차 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 안전형으로만 보기는 어렵습니다. 39,427,220원의 공용부분 미납관리비 신고, 국세·지방세 압류 5건, 공실인 제2종근린생활시설이라는 현황이 함께 존재합니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 감정가 3,392,000,000원의 시장가격 적정성도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류”입니다. 권리 소멸 여부만 확인하고 들어가기보다 관리비 신고액·세금 배당순위·실제 점유·현장 임대수요와 거래가격을 모두 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
