인천지방법원 2025타경34034. 부천시 원미구 원미동 퀸즈빌 4층 402호, 공동주택인 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,455,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019년 1월 25일 한국캐피탈주식회사 근저당권 60,000,000원이며, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. 정회동은 2019년 1월 7일 전입했고 2025년 9월 12일 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리보다 18일 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득액은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차관계 확인이 먼저다

2016년 부평농업협동조합 근저당권 148,800,000원은 2019년 1월 4일 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2019년 1월 25일 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 60,000,000원입니다. 말소기준 이후의 부천시 압류, 국 압류 및 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상

정회동의 전입신고일 2019년 1월 7일은 말소기준인 한국캐피탈 근저당권 설정일 2019년 1월 25일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 임대차계약서 내용도 확인되지 않았으므로, 대항력과 우선변제 범위는 매각물건명세서 원본 및 임대차계약서로 보완해야 합니다.

③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교 표본과 인수액이 확정되지 않았다

퀸즈빌은 2015년 12월 14일 사용승인된 12세대 규모이며, 대상 면적은 41.71㎡입니다. 확인된 거래는 모두 50.38㎡로 대상 물건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 자료로만 봐야 합니다.

현재 최저가 63,455,000원은 최근 12개월 거래 224,000,000원의 28.3% 수준이고, 전체 평균 211,000,000원의 30.1% 수준입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 13.1% 높지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 두 거래 모두 대상보다 면적이 큽니다. 더 중요한 점은 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로, 최저가 63,455,000원 자체를 실질취득가로 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없다는 것입니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)

채권 합계 210,737,300원 중 61,912,810원이 배당되고, 미배당액은 148,824,490원입니다. 이 표는 제공된 배당 순서에 따른 시뮬레이션이며, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 최우선변제·우선변제·인수 가능성은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당이 더 커진다

추가 유찰 시 최저가는 44,418,500원, 31,092,949원으로 내려가지만 총 채권 미배당액은 각각 167,518,333원, 180,604,024원으로 증가합니다. 특히 신청채권자 정회동의 배당액은 추가 유찰 시 0원으로 계산됩니다. 정회동이 실제 선순위 임차보증금 채권도 보유한다면 그 보증금의 배당 및 인수 관계를 별도로 계산해야 하므로, 낮아진 최저가만으로 안전성이 개선됐다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 용도. 공동주택인 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조와 경량철골조 스라브지붕의 5층 건물 내 4층 402호입니다.
• 입지. 부천북초등학교 남측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 남측과 동측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 3필지 일단의 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인된 거래는 2건뿐이며, 대상 41.71㎡와 거래사례 50.38㎡가 일치하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 원본 확인. 정회동의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급자료와 확정일자를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
• 점유와 임대차 진정성. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 점유 개시 경위, 소유자와의 관계 및 채권 발생원인을 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 표시, 배당요구 내용과 인수 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 동일면적 시세 확인. 제공된 거래는 모두 50.38㎡로 대상 41.71㎡와 다르므로, 동일면적 또는 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 임차보증금과 우선변제 순위가 확인되면 현재 배당표와 회차별 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 명도 위험 확인. 주거 점유자가 있는 만큼 인도명령 가능 여부와 별도의 명도소송 필요성을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 제공된 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”

이 물건은 감정가 185,000,000원에서 최저가 63,455,000원까지 떨어져 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 전입자 정회동의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 특이점도 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “저렴한 물건”이 아니라 “실질취득액을 아직 계산할 수 없는 물건”입니다. 보증금이 없거나 임대차가 인정되지 않는다면 최저가의 가격 차이가 드러날 수 있지만, 유효한 대항력 임차보증금이 남는다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 붙어 총 취득원가가 높아질 수 있습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임대차계약서와 보증금 확인입니다.