춘천지방법원 2025타경21063. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 714호, 전용 49.29㎡의 복도식 아파트입니다. 12층 건물 중 7층이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 59,000,000원입니다. 소유자 서상희는 2013.03.29 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 55,000,000원입니다. 분석상 말소기준권리는 2024.03.06 접수된 엠지자산대부주식회사 근저당권, 채권최고액 30,000,000원입니다.
말소기준 이후의 엠지자산대부 전세권 10,000,000원, 현대카드 가압류 20,281,525원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 성용경입니다. 전입일은 2023.04.17로 말소기준일보다 앞서고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 때문에 이 점유자를 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 7층 714호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.29㎡ · 복도식 · 12층 중 7층 |
| 소유자 | 서상희 (2013.03.29 매매 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠지자산대부주식회사 / 20,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.06 근저당권 · 엠지자산대부주식회사 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 점유자를 먼저 본다
등기상 핵심은 2024.03.06 엠지자산대부주식회사의 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 10,000,000원과 2025.09.08 현대카드 가압류, 2025.11.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 등기상 후순위 권리를 매수인이 떠안을 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성용경 | 2023.04.17 | 미상 | 2026.01.05 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 120.0%
백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 49,175,000원, 최신 거래는 2026.08 57,100,000원입니다. 현재 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%이며, 최신 거래 57,100,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 49,175,000원 |
거래가격은 30,000,000원~59,000,000원으로 편차가 큽니다. 그럼에도 현재 경매 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원을 크게 웃돌고, 최신 거래 57,100,000원보다도 높은 수준입니다. 특히 이 사건은 성용경의 승계 가능 보증금까지 확인되지 않았으므로, 최저가만 보고 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 2. 근저당 · 엠지자산대부주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 전세권 · 엠지자산대부주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,281,525원 | 17,538,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 60,281,525원 중 예상 배당은 57,538,000원, 미배당은 2,743,525원입니다. 이 배당표는 성용경의 보증금과 임차인 최우선변제, 당해세가 반영되지 않은 상태이므로 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북원주IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공장·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고, 버스노선 및 정류장과의 거리 등을 감안한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 7층 714호이며, 복도식 아파트로 이용 중입니다. 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 백운3차는 559세대, 준공일은 2000.09.08이며 분석 대상 면적은 49.29㎡입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 대로3류 접합, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이며 공시지가는 277,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가 30,000,000원에서 59,000,000원까지 넓게 분포해 거래가격 편차가 큰 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성용경 보증금 확인. 전입일 2023.04.17이 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·점유·확정일자와 매각물건명세서 기재내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 성용경에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 승계액을 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 59,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 120.0%입니다. 현재 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 최신 거래와 비교. 2026.08 최신 동일 면적 거래는 57,100,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 배당표 과신 금지. 현 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 성용경 보증금과 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 결과입니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 체납 관리비를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 120.0% + 선순위 전입 미상”
이 사건은 최저가가 낮아 보여서 접근할 물건이 아닙니다. 동일 면적 최근 12개월 평균이 49,175,000원인데 현재 최저가는 59,000,000원으로 120.0%입니다. 최신 거래 57,100,000원과 비교해도 현재 최저가가 높습니다.
여기에 성용경의 2023.04.17 전입이 2024.03.06 말소기준권리보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 문제가 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도, 임차관계가 확정되기 전에는 매수인 인수 0원이라고 결론낼 수 없습니다. 결국 이 물건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 성용경의 보증금·대항요건 확인입니다. 그 확인 뒤 실질취득액을 계산해 최근 시세와 다시 비교해야 하며, 현재 신건 가격만 놓고는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
