대전지방법원 2025타경442. 충남 논산시 양촌면 모촌리 446-2의 단독주택과 토지가 함께 묶인 물건입니다. 토지는 718㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 보전관리지역입니다. 건물은 블록구조 지붕용판넬지붕 단층으로 사용승인일은 2019년 1월 23일입니다. 등기상 말소기준은 2019년 2월 20일 설정된 양촌농업협동조합 근저당 96,000,000원이고, 그 뒤 하정윤 근저당 100,000,000원과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부 등은 미상으로 확인됐습니다. 따라서 ‘임차인 문제가 없다’고 단정하기보다 실제 점유자, 전입 여부, 임대차관계를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 양촌면 모촌리 446-2 주1동 · 충청남도 논산시 양촌면 대둔로 39-26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 718㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 38,300원/㎡ |
| 건물 | 블록구조 지붕용판넬지붕 단층 · 사용승인일 2019.01.23 |
| 소유자 | 김요한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,018,900원 / 157,018,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하정윤 / 137,593,425원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.02.20 접수된 양촌농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 2019.03.27 하정윤 명의의 근저당권 100,000,000원과 2025.07.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 157,018,900원과 최저가 157,018,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재는 0회 유찰 신건이므로 최저가가 감정가와 사실상 같은 수준입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,018,000원 | 179,573,677원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 125,614,400원 | 210,537,627원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 100,491,520원 | 235,308,786원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 125,614,400원, 100,491,520원으로 내려가지만 이 물건은 각 시나리오에서 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 반대로 채권자 미배당은 현재 179,573,677원에서 1회 유찰 시 210,537,627원, 2회 유찰 시 235,308,786원으로 커집니다. 다만 이것은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,252원 |
| 1. 근저당 · 양촌농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하정윤 | 100,000,000원 | 58,019,748원 |
| 3. 경매개시결정 · 하정윤 | 137,593,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 333,593,425원, 총 배당액은 154,019,748원, 미배당은 179,573,677원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 하정윤 명의의 근저당권과 경매신청 청구가 함께 표시돼 있으므로 실제 배당관계는 채권원인과 배당요구 내용을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택입니다. 건물은 블록구조 지붕용판넬지붕 단층이고 사용승인일은 2019.01.23입니다.
- 입지. 논산시 양촌면 모촌리 소재 ‘토성산’ 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 세로(불) 공도에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 718㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 성장관리계획구역에 접합니다. 공시지가는 38,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 별무하며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 비도시형 물건이고 실거래 비교 자료가 없어, 아파트처럼 정형화된 시세 판단보다 현장 수요와 개별 이용가치 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 157,018,000원이 싸다는 전제에서 입찰가를 정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 대조하세요.
- 도로 조건 확인. 감정상 세로(불) 공도 접면입니다. 실제 진입로 폭·차량 통행·경계 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 이용제한이 확인되므로 향후 증축·개발·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 사전에 검토하세요.
- 배당 구조 원본 대조. 하정윤 명의의 근저당권과 경매신청 청구가 함께 나타나므로 채권원인과 배당요구 관계를 매각물건명세서·채권계산서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 점유 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 가격 매력은 별개”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 그것만으로 신건 최저가 157,018,000원이 매력적이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 현장 임대 여부가 미상이며, 물건 자체도 단독주택과 718㎡ 토지가 결합된 형태입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만 가격 검증·점유 확인·환금성 판단이 선행돼야 하는 사건입니다. 권리만 보고 들어가기보다 실제 점유와 주변 거래를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 맞습니다.
