194,001,000원
인천지방법원 2025타경34073. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 141호입니다. 사건 용도는 대지로 분류되고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가 이용상태는 소매점, 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 소유자 이의훈은 2023.11.20 매매를 원인으로 거래가액 869,200,000원에 취득했고, 2023.11.29 같은 날 수원지구원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 574,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 우리은행 가압류, 김포시 압류, 농업협동조합중앙회 가압류가 순서대로 붙었고 2025.07.29 수원지구원예농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 채권자들의 미배당액은 매우 크지만, 미배당 채권과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34073 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 141호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정 이용상태 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 141호 |
| 소유자 | 이의훈 · 2023.11.20 매매 · 거래가액 869,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 194,001,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 466,798,258원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2023.11.29 수원지구원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사 우리은행 가압류 1,334,602,435원, 김포시 압류, 농업협동조합중앙회 가압류 250,949,439원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기도 등기부상 말소됐습니다.
② 가격·환금성 — 24.01%까지 내려온 이유를 먼저 본다
현재 최저매각가는 194,001,000원으로 감정가 808,000,000원의 24.01% 회차입니다. 이미 4회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 135,800,700원, 6회 유찰 시 시나리오는 95,060,490원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 소매점이고 현재 공실입니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실 자체는 현재 시장가격보다 싸다는 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 194,001,000원 | 1,969,666,888원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 135,800,700원 | 2,027,052,384원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 95,060,490원 | 2,067,202,473원 | 0원 |
등기상 소유자의 2023.11.20 거래가액은 869,200,000원입니다. 다만 이는 이 호실의 과거 취득가액이고, 현재 공실 소매점의 시장가를 직접 나타내는 가격으로 볼 수는 없습니다. 현재 회차에서 중요한 것은 ‘감정가보다 얼마나 낮아졌는가’보다 이 가격에 다시 매각하거나 임대할 수 있는가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,014원 |
| 2. 근저당권 · 수원지구원예농업협동조합 | 574,600,000원 | 190,484,986원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 1,334,602,435원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 250,949,439원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,160,151,874원 중 예상배당은 190,484,986원이고, 미배당은 1,969,666,888원입니다. 채권 미배당이 크더라도 해당 권리가 매각으로 소멸하면 그 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동 운양역 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 김포골드라인 운양역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상·감정상 소매점이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 본건 북측과 동측으로 중로의 포장도로가 각각 개설돼 있고, 토지는 중로각지로 조사돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 세로장방, 상업용 이용상황이며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 공실 소매점이라는 점은 가격 할인과 별개로 재매각·임대 가능성을 보수적으로 확인해야 하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 여부 재확인. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태는 현황 공실로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대차·점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 24.01%라는 할인율만을 기준으로 응찰가를 정하지 말고, 공실 소매점의 임대 가능성과 재매각 환금성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재까지 4회 유찰된 만큼 단순한 권리문제보다 상권·수요·호실 경쟁력·공실 지속 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 김포시 압류 확인. 등기부에는 김포시 압류가 존재합니다. 제공된 배당표는 당해세 등이 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당 변동 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.11.29 수원지구원예농업협동조합 근저당과 후순위 권리의 순위·말소 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 환금성으로 판단”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.29 수원지구원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 194,001,000원에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리보다 공실 소매점의 환금성입니다. 감정가 808,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 194,001,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 저가라고 해석할 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 보수적. 실제 점유·임대관계와 이 호실의 상가 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
