134,400,000원
인천지방법원 2025타경34197. 부천시 오정구 내동 ‘플로채’ 102동 203호, 전용 35.11㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 2015.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 물건으로, 현재 소유자는 주기택입니다. 주기택은 2022.06.10 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 2020.11.05 부천시 압류가 말소기준으로 제시되어 있다는 점, 다른 하나는 보증금 220,000,000원의 송혜란 주택임차권등기입니다. 송혜란의 전입·점유개시일은 2022.05.19로 말소기준일 이후여서 대항력 없음으로 분류되어 있고, 매각물건명세서에 임차권등기 인수권리 기재가 있으나 말소동의 확약서 제출이 함께 확인됩니다. 따라서 본건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 18-5 플로채 102동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형 다세대주택) · 전용 35.11㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주기택 (2022.06.10 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (3회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 242,114,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.06.29 / 플로채 27세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원문 확인은 필요
권리산정상 말소기준은 2020.11.05 부천시 압류입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 부천시·국민건강보험공단·관악구 압류 및 2025.08.12 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기에는 이 2020.11.05 압류에 대해 2022.02.10 해제에 따른 말소도 이어지므로, 입찰 전 등기부 원문에서 말소기준권리의 적용 관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
실제 임차인은 1명, 송혜란입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금은 220,000,000원입니다. 전입·점유개시는 2022.05.19, 확정일자는 2022.04.22, 임차권등기 및 배당요구일은 2024.06.04입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송혜란 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.05.19 | 여부 미상 확정 2022.04.22 · 배당요구 2024.06.04 | 승계 없음 | 실질 0원 임차권등기 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 76.8%의 할인, 그러나 시장 자체가 내려왔다
플로채의 최근 실거래는 단순 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 175,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 175,000,000원입니다. 현재 최저가 134,400,000원은 이 최근 가격의 76.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.53㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 35.11㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 35.11㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 35.11㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 37.94㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 31.77㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 199,666,666원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 175,000,000원 |
전체 6건 평균은 199,666,666원이고 현재 최저가는 전체 평균의 67.3%지만, 이 수치는 2021~2022년의 195,000,000원·210,000,000원·220,000,000원·235,000,000원 거래가 섞인 값입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 2026.06 최신 거래 175,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 175,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -14.5%의 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 갑구 9-1번 가압류 변경 | 9,921,983원 | 9,921,983원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 242,114,681원 | 111,796,417원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 262,036,664원, 총 예상배당은 131,718,400원, 미배당은 130,318,264원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2015.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·가축사육제한구역이 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 플로채는 27세대 규모이며, 경매 통계는 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래도 2021~2026년 6건으로, 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 말소기준으로 제시된 2020.11.05 부천시 압류에 2022.02.10 해제·말소 이력이 있으므로 등기부와 매각물건명세서 원문에서 기준권리 적용을 반드시 교차확인해야 합니다.
- 송혜란 임차권 말소 확약 확인. 보증금 220,000,000원, 임차권등기 2024.06.04입니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거인 말소동의 확약서의 제출 내용과 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 현재 배당표의 후순위 미배당 규모를 정확히 볼 수 있습니다.
- 가압류 변경등기 확인. 서울신용보증재단의 갑구 9번 10,000,000원과 9-1번 변경 9,921,983원의 관계가 실제 배당에서 중복되지 않는지 배당요구·채권계산서를 대조하세요.
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 199,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 175,000,000원을 기준점으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -14.5%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 현재 물리적 상태는 가격 산정 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸진 가격”은 맞지만, 권리 확인까지 끝나야 기회다
현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 175,000,000원의 76.8%입니다. 매수인 실질 인수도 0원으로 산정되어 있어 가격과 인수액만 보면 분명 관심을 가질 만한 구간입니다.
그렇다고 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 무엇보다 최근 거래 추세가 -14.5%라 과거 220,000,000원·235,000,000원 거래가를 현재 가치의 기준으로 삼기 어렵습니다. 여기에 2020.11.05 말소기준 압류의 2022.02.10 말소 이력, 세금 압류, 가압류 변경등기, 송혜란 임차권 말소 확약을 원문으로 대조해야 합니다. 가격은 관심권, 인수는 0원, 최종 승부처는 권리 원문 확인과 하락장 속 적정 응찰가입니다.
