인천지방법원 2025타경34204. 김포시 통진읍 서암리 226-4 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 공장·창고 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 883.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 감정가 804,217,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 394,066,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 바로 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 ‘49%니까 싸다’고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 점유자 중 전현식은 등기상 소유자·채무자와 동일인이고 전입일이 2023.03.03.으로 말소기준 2023.06.15.보다 앞섭니다. 보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보고, 소유자 본인의 점유인지 실제 임대차관계가 있는지 원문 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34204 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 226-4 · 서암로183번길 35-43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 창고 등으로 이용 중 |
| 토지 | 883.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · PVC샷시 창호 |
| 소유자 | 전현식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 804,217,000원 / 394,066,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 609,897,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기소 | 인천지방법원 부천지원 김포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 핵심은 점유관계
현재 소유권은 2023.03.20. 재산분할을 원인으로 전현식에게 이전됐고, 말소기준권리는 2023.06.15. 설정된 부천지구축산업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 2025.06.27. 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2025.08.13. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 및 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실제 확인이 필요한 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤범 | 2201.04.01 | 15,000,000원 | 800,000원 | 2025.09.05 신청 | 대항력 없음 |
| 전현식 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
최윤범은 보증금 15,000,000원·월세 800,000원으로 기재돼 있고 배당요구도 2025.09.05. 접수됐습니다. 기재된 전입일은 2201.04.01이며, 제공된 판정상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 반면 전현식은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않고 소유자·채무자와 동일하므로 실제 임차인 여부부터 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,924원 |
| 2. 근저당 · 부천지구축산업협동조합 | 720,000,000원 | 387,749,076원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 394,066,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 6,316,924원 후 부천지구축산업협동조합에 387,749,076원이 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 770,000,000원 대비 미배당은 382,250,924원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 394,066,000원 | 387,749,076원 | 382,250,924원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 275,846,200원 | 271,184,353원 | 498,815,647원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 193,092,340원 | 189,589,047원 | 580,410,953원 |
신청채권액은 609,897,794원이고 현재 회차에서 신청채권자에게 계산되는 배당은 387,749,076원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 271,184,353원, 4회 유찰 시 189,589,047원으로 더 줄어듭니다. 다만 채권자의 미배당이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 확인해야 할 것은 점유관계와 실제 임대차 여부입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서암초등학교 북서측 인근이며 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공장·창고 등으로 이용 중이며 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 883.0㎡, 지목 대, 공업용, 평지·자루형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 374,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전현식 점유관계 확인. 소유자·채무자와 동일인이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 미상이라 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 핵심입니다.
- 최윤범 계약 확인. 보증금 15,000,000원·월세 800,000원, 배당요구 2025.09.05.로 기재돼 있습니다. 전입일 표기도 원문과 대조해야 합니다.
- 최저가 49%를 시세로 착각하지 않기. 실거래·시장 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 컨테이너·창고·제시외 건물·중2층 중 평가 및 매각 제외 대상의 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·군사시설 보호 관련 제한 등이 실제 이용 및 증·개축 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 서로 대조해 점유·매각범위·채권관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 매각범위
이 물건은 감정가 804,217,000원에서 현재 394,066,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준인 부천지구축산업협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 하지만 시세 비교자료가 없으므로 394,066,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다.
더 중요한 부분은 전현식의 점유입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 소유자·채무자와 동일하고 보증금은 확인되지 않아, 이를 확정적인 대항력 임차인으로 처리하기보다는 대항력 가능·미상 상태에서 실제 임대차관계를 확인하는 것이 맞습니다. 여기에 평가·매각에서 제외되는 컨테이너·창고·제시외 건물 및 중2층까지 있어 현장 확인의 비중도 큽니다. 결론은 등기 후순위는 비교적 정리되지만, 점유·매각범위가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 공장·토지 물건입니다.
