대전지방법원 2025타경20406. 논산시 양촌면 도평리의 토지와 건물이 묶인 경매로, 감정평가상 건물은 일반공장 및 주택 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.03.26 설정된 논산계룡농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 294,000,000원입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류 38,291,668원, 서울보증보험주식회사 가압류 57,200,000원, 경매개시결정, 이용주 지분에 설정된 윤성일 근저당권 300,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 점유조사에서는 이옥과 강혜진이 확인됩니다. 강혜진의 전입일은 2021.03.16으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이옥은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이옥은 현재 등기부상 공유자이기도 하므로, 현장 점유의 법적 성격과 보증금 관계를 입찰 전에 명확히 대조하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20406 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 양촌면 도평리 176 |
| 등기부 표시 | 충청남도 논산시 양촌면 도평리 174 · 매죽헌로 1615-43 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반공장 및 주택 등 |
| 토지 | 답 · 1,831.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 이옥 5분의 3 · 이용주 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 653,615,950원 / 653,615,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산계룡농업협동조합 / 488,380,953원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고, 작업장(차양), 기계실, 관정, 수목 포함 · 비닐하우스 제외 |
① 권리 흐름 — 2014.03.26 근저당이 말소기준
과거 농업협동조합중앙회 근저당 120,000,000원, 합자회사우일종합주류상사 근저당 50,000,000원, 국민은행 근저당 216,000,000원, 고제희 근저당 50,000,000원은 이미 말소된 등기입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2014.03.26 논산계룡농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정·등기된 가압류와 윤성일의 이용주 지분 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 이옥은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유·사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥 | 기호 1. · 전 및 버섯재배사 부지 등 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜진 | 미상 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강혜진은 전입신고일 2021.03.16이 말소기준일 2014.03.26보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 이옥은 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 아래 배당계산의 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션상 수치일 뿐이며, 이옥의 점유관계가 별도로 정리되지 않는 한 실질적인 인수 위험 확인 절차가 남습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 최저매각가는 653,615,000원입니다. 이 사건에서는 실거래 가격과의 직접 비교 대신 경매 회차별 금액과 미배당 변화를 확인하는 편이 적절합니다. 현재 회차는 감정가 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64% 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 653,615,000원 | 644,678,850원 | 44,812,818원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 522,892,000원 | 515,263,080원 | 174,228,588원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 418,313,600원 | 411,730,464원 | 277,761,204원 | 0원 |
유찰될수록 매각가격은 내려가지만 채권자 미배당액은 44,812,818원에서 174,228,588원, 277,761,204원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권의 배당 부족을 보여주는 수치이지, 그 자체가 매수인의 인수금액을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 653,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,936,150원 |
| 2. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 38,291,668원 | 38,291,668원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 5. 근저당 · 윤성일 | 300,000,000원 | 255,187,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 689,491,668원 중 644,678,850원이 배당되고 44,812,818원이 미배당됩니다. 윤성일 근저당은 300,000,000원 중 255,187,182원이 배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 논산시 양촌면 도평리 소재 도평마을 서측 인근으로, 주변은 답·전·농가주택·임야 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 출입·접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 일반공장 및 주택 등으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층건으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·급탕설비, 위생설비, 난방설비 및 기타설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이며 공시지가는 20,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 답이나 전으로 이용 중이고, 일부는 휴경지, 일부 공부상 답은 현황 도로입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 창고·작업장(차양)·기계실·관정·수목은 포함되고 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이옥 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 보증금 인수 가능성을 현장 및 원문서로 확인해야 합니다.
- 강혜진 점유 확인. 전입일은 2021.03.16으로 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 공유자 현황 확인. 등기부상 이옥 5분의 3, 이용주 5분의 2의 공유 상태이므로 실제 점유자와 사용관계를 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 창고·작업장(차양)·기계실·관정·수목은 포함되지만 비닐하우스는 제외되므로 현장에서 경계를 구분해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 답과 실제 이용상태가 다른 필지가 있고 현황 도로도 있으므로 지목·현황·접면 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 매수인 인수 0원은 현재 계산상 수치이며, 이옥의 보증금과 대항력 관계가 확정되지 않은 위험까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가 100%의 신건입니다. 실거래 시세보다 싸다는 전제 없이 이용상태·토지·건물·점유관계를 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “등기는 비교적 선명, 점유는 확인 필요”
이 사건의 말소기준은 2014.03.26 논산계룡농업협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 가압류와 윤성일 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이옥의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 실제 인수금액을 확정할 수 없는 상태입니다. 여기에 일반공장·주택·토지가 함께 묶이고 제시외 물건과 매각 제외 비닐하우스가 혼재하므로, 단순한 등기부 말소 여부만으로 입찰 결론을 내릴 사건은 아닙니다. 권리의 기준점은 명확하지만 점유·매각범위·현황 확인이 선행돼야 하는 신건으로 보는 것이 적절합니다.
