대전지방법원 2025타경20526. 논산시 벌곡면 수락리, 수락저수지 북동측 인근에 있는 토지와 펜션·카페·다가구주택 등이 묶인 일괄매각 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 김순이고, 말소기준은 2014.07.29. 논산계룡농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이수연 가압류 52,700,000원, 논산계룡농업협동조합 가압류 27,948,256원과 5,324,060원, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 일반적인 “말소기준 이후 권리는 모두 정리된다”는 한 문장으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 목록3의 2008.06.16. 제19458호 지상권과 목록4·6·8·13의 2007.07.11. 제20844호 지상권을 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있기 때문입니다. 금전채무 인수액이 0원인 것과 등기상 권리를 인수하지 않는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 250-5 · 수락계곡길 138 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(펜션) · 카페 · 다가구주택 |
| 소유자 | 김순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,687,211,340원 / 1,687,211,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산계룡농업협동조합 / 851,797,508원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 지상권은 남는다
2017.12.06. 김기운 가압류 18,200,000원은 2022.08.05. 말소됐고, 2022년 강제경매개시결정과 2024년 논산계룡농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 이후 말소·취하된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 후순위 권리는 2023년 이후 가압류와 2025년 임의경매개시결정이며, 이들은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 조영희 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영희 | 제시외 ㅌ.주택(펜션) | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 금액 인수 0원 |
조영희의 전입신고일은 2023.11.10.으로 말소기준권리인 2014.07.29. 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 감정 조사에서는 대체로 공실로 조사됐지만 일부 제시외 시설은 임차인이 점유하는 것으로 탐문됐습니다.
② 가격 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 1,687,211,340원, 현재 최저매각가는 1,687,211,000원입니다. 신건으로 아직 유찰이 없으며, 제공된 회차 시나리오는 현재 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,687,211,000원 | 0원 | 741,966,574원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,349,768,800원 | 0원 | 407,898,796원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,079,815,040원 | 0원 | 140,644,574원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,687,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,272,110원 |
| 1. 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이수연 | 52,700,000원 | 52,700,000원 |
| 3. 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 27,948,256원 | 27,948,256원 |
| 4. 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 5,324,060원 | 5,324,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 741,966,574원 |
현재 회차에서는 채권총액 925,972,316원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 741,966,574원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 금액 인수 0원과 별개로 매수인이 인수하는 지상권이 존재합니다.
④ 농지·매각제외·법정지상권 — 입찰 전 반드시 분리 확인
- 농지취득자격증명. 목록2·3·4·7·8은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 증명서를 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 원상회복 가능성. 목록8은 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 매각제외. 목록9 지상 컨테이너박스는 매각에서 제외되고, 제시외 ㉥·㉯ 바베큐장, ㉦~㉭-1, ㉮(감정서상)도 매각제외입니다.
- 법정지상권. 매각제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불명입니다.
- 증축부분. 목록10의 1·2층 증축면적 46.4㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
또한 목록2~4·6~9·12~14는 지적도상 맹지이지만 목록1·5를 통해 출입할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 목록2~4·7·8과 목록9·12·14는 공부상 지목이 전 또는 임야이지만, 현재는 목록1·5의 부속토지나 제시외 건물부지 등으로 이용되고 있습니다. 공부상 현황과 실제 이용상태가 일치하지 않는 부분이 여러 목록에 걸쳐 존재한다는 뜻입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 벌곡면 수락리 소재 수락저수지 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·펜션·농경지·임야가 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 목록10은 1·2층 다가구주택(펜션), 목록11은 1층 카페 ‘언덕위의 하얀집’과 2층 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 목록10은 일반철골구조 아스팔트슁글지붕 2층, 목록11은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·전기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되고, 목록14는 생산관리지역이며 목록9·12·14는 준보전산지에 해당합니다.
- 토지 자료. 확인된 토지 자료에는 공시지가 45,500원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형·세로한면(가)로 표시돼 있습니다.
- 환금성 검토. 토지와 펜션·카페·다가구주택이 함께 매각되고, 지상권 인수와 농지취득자격증명·매각제외 시설 문제가 결합돼 있어 단순 주거용 부동산보다 권리와 이용관계 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록3의 2008.06.16. 제19458호와 목록4·6·8·13의 2007.07.11. 제20844호 지상권 설정내용·범위·존속기간을 원문 등기에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록2·3·4·7·8의 증명서 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 목록8 원상회복. 원상회복명령 가능성이 실제 비용과 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각대상 경계. 목록9 컨테이너박스와 매각제외 제시외 시설이 낙찰 후에도 현장에 남는지, 철거·사용·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각제외 제시외 건물과 토지의 소유관계를 대조해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 임차인 조영희. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 펜션·카페 영업상태와 토지·건물별 시장가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 목록별 지적도·농지 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 인수 0”
이 사건의 배당만 보면 간단합니다. 현재 최저가 1,687,211,000원에서 채권 925,972,316원이 모두 배당되고, 확인된 임차인 조영희도 말소기준보다 늦게 전입해 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 안전형이 아닙니다. 목록3과 목록4·6·8·13의 지상권이 매수인에게 그대로 인수되고, 농지취득자격증명·원상회복 가능성·매각제외 시설·법정지상권 불명까지 동시에 확인해야 합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 신건이고 1회·2회 유찰 시 80%·64% 시나리오가 있지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 어느 가격부터 시장 대비 저렴해지는지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 인수 지상권의 실질 내용과 농지·제시외 건물 관계를 먼저 확정하고, 그 위험을 반영한 가격을 산정하는 것입니다.
