68,600,000원
인천지방법원 2025타경34333. 부천시 오정구 여월동 신풍쉐르빌 나동 3층 302호, 전용 45.58㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 최원규이고, 2017.11.21 소유권이전 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 권리의 말소기준은 2021.09.24 설정된 주식회사참금융대부의 채권최고액 94,500,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 ‘주식회사’가 주거 용도로 기재되어 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 실제 보증금과 대항력이 확인되기 전에는 최종 실질취득원가 역시 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34333 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 7-22 신풍쉐르빌 나동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.58㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2002.03.20 |
| 소유자 | 최원규 · 2017.11.21 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·49%) |
| 청구금액 | 71,008,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.24 주식회사참금융대부 근저당권 94,500,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원은 말소기준보다 뒤에 위치하고, 2024.09.05 케이비국민카드 가압류 32,561,800원과 2025.08.28 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금·전입일 미상, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
신고된 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 0원으로 확정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 여부를 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 중
신풍쉐르빌은 총 10세대, 2002.03.20 준공이며 분석 대상과 동일한 전용 45.58㎡ 거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.58㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.06 | 45.58㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 45.58㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 45.58㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.58㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균(참고) | 45.58㎡ | 4건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 68.6%입니다. 표면적으로는 최근 거래보다 31,400,000원 낮습니다. 다만 최근 가격과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -25.0%로 집계되어 있어 시장가격 자체가 내려온 상태입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 과도한 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
전체 4건 평균은 125,000,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 54.9%이지만, 이 평균에는 2021년과 2023년의 130,000,000원~140,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 메리트 판단은 이 전체 평균보다 2026.05 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 기준으로 보는 것이 더 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사참금융대부 | 94,500,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 전세권 · 주식회사참금융대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 32,561,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 132,061,800원, 예상 배당액은 66,965,200원이며 미배당액은 65,096,600원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 보증금·대항력도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 45.58㎡입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 상하수도설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 서측 일부가 포장도로에 접하며, 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 총 10세대이고 최근 12개월 동일면적 거래는 1건이며, 최근 가격 추세는 -25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. ‘주식회사’의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 대항력과 우선변제 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인이 등기부상 권리자 또는 채무자와 동일하다는 주의가 있으므로 실제 임대차계약과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 질권등기 확인. 을구 12-1 근저당권부채권 질권설정의 채권 귀속과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 125,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 100,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -25.0%이므로, 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 안전마진을 확정해서는 안 됩니다.
- 현장 표시 확인. 공동현관문 입구에 ‘B’ 표시가 있다는 비고가 있으므로 현장에서 대상 호수와 출입 동선을 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다
현재 최저가 68,600,000원은 2026.05 동일면적 최신 거래 100,000,000원의 68.6%까지 내려와 있습니다. 감정가 140,000,000원과 비교하면 49% 수준이어서 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 최근 시장 추세는 -25.0%이고, 총 10세대 다세대에서 최근 12개월 동일면적 거래도 1건뿐입니다.
무엇보다 신고된 임차인 1명의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 현재 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있지만, 이것을 확정 실질취득원가로 보기는 어렵습니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 임차인 확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 49%라 싸다”보다 “최근 시세보다 낮은 가격을 확보했지만, 미상 임차인과 하락 추세를 먼저 해소해야 한다”는 관점이 맞습니다.
