인천지방법원 2025타경34370. 부천시 소사구 괴안동의 다세대주택, 한성빌라나동 3층 2호입니다. 감정가는 80,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 27,440,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율보다 권리의 소멸 여부와 가격 검증 가능성입니다. 말소기준은 2015.07.10. 설정된 국민은행 근저당이고 이후 등기된 압류와 임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 2024.07.30. 등기됐고 주민등록·점유개시일은 2024.07.08.입니다. 이는 말소기준일인 2015.07.10.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 또한 이 명의자는 보증기관 성격의 승계 신고로 분류되어 실제 점유 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 160-8 3층2호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 안곡로 146 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 30.74㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 제2호 |
| 사용승인 | 1986.11.15 |
| 소유자 | 김두진 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 63,638,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.07.10. 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 최초 54,480,000원이었고 2017.10.19. 변경등기에는 채권최고액 12,960,000원이 기재되어 있습니다. 제공된 배당계산은 국민은행 채권최고액을 54,480,000원 기준으로 반영하고 있습니다. 이후 구로세무서장·부천시·남부천세무서장 관련 압류와 한국토지주택공사 주택임차권, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차권 — LH 명의지만 대항력은 없다
| 명의자 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.07.08 | 2019.10.22 · 2021.11.12 | 없음 | 배당요구 있음 | 보증기관 명의 |
임차권등기에는 임차보증금 60,000,000원, 이후 63,000,000원으로 3,000,000원 증액된 내역이 기재되어 있습니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 명의자로 분류되므로 이를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 주민등록일자와 점유개시일이 2024.07.08.로 말소기준인 2015.07.10.보다 늦어 대항력은 없으며 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 27,440,000원으로 감정가 80,000,000원의 34% 수준입니다. 같은 한성빌라나동의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 다만 거래 성사율은 0.0%이고 확인된 최근 낙찰금액·낙찰일도 없습니다. 더 중요한 점은 대상 전용면적 30.74㎡에 맞는 실거래 표본이 확인되지 않았다는 것입니다.
사용승인일은 1986.11.15.이고 총 세대수는 8세대입니다. 오래된 소규모 다세대라는 점, 동일 면적 실거래 검증이 되지 않는 점, 이미 3회 유찰된 점을 함께 보면 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 사건은 권리보다 현장 가치와 실제 매매 가능 가격을 직접 확인하는 작업이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 54,480,000원 | 26,546,080원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 63,638,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 118,118,690원 중 예상 배당은 26,546,080원이며, 예상 미배당은 91,572,610원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당은 매수인의 인수액과 동일하지 않으며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 서측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 역곡역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 1986.11.15.입니다. 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로의 포장도로가 있고 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 190.8㎡, 공시지가는 2,427,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 가능한 최근 낙찰 실적도 없어 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현관 표시 대조. 공부상 3층 2호와 현관 402호, 건물 벽면 “나”동 표시가 실제 목적물과 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·전입세대확인·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 조사. 전용 30.74㎡에 맞는 최근 실거래가 확인되지 않으므로 괴안동 인근 유사 연식·유사 면적 다세대의 실제 거래가와 중개 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 19,208,000원, 5회 유찰 시 13,445,600원입니다. 가격이 더 내려가도 권리 인수액은 0원이지만 시장가치가 함께 낮을 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 노후도 점검. 1986년 사용승인 건물인 만큼 내부 수리·배관·누수·외벽·공용부 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격 확신도 낮다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 LH 명의 임차권, 서울보증보험의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. LH 명의 임차권도 전입·점유가 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰되어 27,440,000원까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 대상 면적에 맞는 최근 실거래 비교값이 없고, 사용승인 1986년의 8세대 소규모 다세대이며, 현장 호수 표시까지 공부와 다릅니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 검증·현장 확인·환금성 검토가 충분히 끝나기 전까지는 보수적으로 보는 물건입니다.
