대전지방법원 2026타경5. 등기 대상은 충청남도 논산시 가야곡면 강청리 226-7 주건축물제1동이고, 소유자는 주식회사에어볼테크입니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.11.26. 대전동부새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,364,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 권리 자체보다 매각 대상의 구성을 함께 봐야 합니다. 일괄매각이지만 제시외 태양광발전설비·차고·견사·창고 등은 매각에서 제외되고, 소방시설창고·수목·용수설비는 포함됩니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계·기구도 포함되며, 최저매각가격은 제시외 건물이 소재하는 점으로 인해 제한받는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 가야곡면 강청리 226-7 |
| 등기 대상 / 용도 | 주건축물제1동 · 기타 + 토지 · 공업용 |
| 토지 | 공장용지 · 7,556.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 59,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에어볼테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,325,815,500원 / 4,265,367,000원 (신건, 감정가 99%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부새마을금고 / 1,929,381,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 판단이 필요한 임차관계는 없습니다. 현재 말소기준은 2020.11.26. 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 2025.10.17. 충남신용보증재단 가압류 15,876,000원, 2026.01.19. 임의경매개시결정, 2026.03.25. 국민건강보험공단 압류는 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가는 감정가 99%, 시세 비교는 불가
현재 최저매각가격은 4,265,367,000원으로, 사건 시나리오상 감정가 99% 구간입니다. 0회 유찰 신건이므로 감정가와 최저가의 차이가 크지 않습니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지, 비싼지를 데이터만으로 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 99%) | 4,265,367,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 79%) | 3,412,293,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 63%) | 2,729,834,880원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,265,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 45,053,670원 |
| 2. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,364,000,000원 | 2,364,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 15,876,000원 | 15,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,840,437,330원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 2,379,876,000원이 전액 배당되고, 채권 미배당은 0원, 소유자 잔여는 1,840,437,330원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 이 물건의 핵심 확인사항
- 일괄매각. 사건은 토지와 관련 부동산을 일괄매각하는 구조입니다.
- 매각 제외. 제시외 태양광발전설비, 차고, 견사, 창고 등 감정서상 ㉠~㉥은 매각에서 제외됩니다.
- 매각 포함. 소방시설창고, 수목, 용수설비인 감정서상 ㉦·㉧·㉨은 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계·기구가 포함되며, 기계기구6 수변전설비는 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 가격 제한 사유. 최저매각가격은 제시외 건물이 소재하는 점으로 인해 제한받는 가격입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 7,556.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 농업진흥구역과 농림지역에는 접합니다.
- 형상·접면. 완경사의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 59,700원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 아파트형 표준자산이 아니라 공업용 토지와 건물·기계기구가 결합된 물건이므로, 현재 자료만으로 시장가격이나 매각기간을 수치화할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.26. 대전동부새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 매각 제외 시설 식별. 태양광발전설비·차고·견사·창고 등 매각 제외 시설과 포함 시설을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 기계기구 목록 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계·기구와 수변전설비의 현존 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 99%입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 현재 가격을 ‘저가’로 전제하지 말고 별도의 공업용 부동산 가치 검증이 필요합니다.
- 토지 규제 대조. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등 이용 제한을 실제 사업 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 소유자 잔여 1,840,437,330원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 자산 범위와 가격은 단순하지 않다
권리 측면에서는 정리가 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2020.11.26. 대전동부새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원·채권 미배당 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 감정가 99%이고 실거래 비교 근거가 없으며, 일괄매각 안에서도 일부 제시외 시설은 제외되고 일부 시설·기계기구는 포함됩니다. 여기에 공업용 토지의 이용규제까지 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격과 실제 취득자산의 범위는 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
