대전지방법원 2026타경12. 충남 논산시 상월면 숙진리 294-6에 있는 단독주택과 토지입니다. 토지는 671.0㎡의 대지로, 단독주택부지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 건물은 세멘벽돌구조 단층 주택이며, 부속 창고가 있고 또 다른 부속건물은 붕괴가 상당 부분 진행된 반파 상태입니다. 권리구조 자체는 간결합니다. 소유자는 배영선이고, 2024.12.18. 허수진 명의 근저당권 채권최고액 30,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.23. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매로 모두 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 것은 무엇을 낙찰받는지입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이지만 부속건물 27.2㎡는 반파되어 매각에서 제외되고, 제시외 건물도 매각 대상에서 빠집니다. 반면 제시외 수목인 포도나무 등 기타 수종은 토지에 포함해 평가됐습니다. 건물 공부상 지붕은 기와지붕이지만 현황은 강판지붕입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경12 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 상월면 숙진리 294-6 · 충청남도 논산시 상월면 백일헌로 532-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 671.0㎡ · 단독주택부지 및 일부도로 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배영선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 75,404,200원 / 75,404,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 허수진 / 23,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 핵심은 2024.12.18. 설정된 허수진 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 채무자는 배영선입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.01.23. 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각 범위 — 권리보다 중요한 현황 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 반파 부속건물 제외. 부속건물 27.2㎡는 반파 상태로 매각에서 제외됩니다.
- 제시외 건물 제외. 현장에 존재하는 제시외 건물은 매각 대상이 아닙니다.
- 수목은 포함. 포도나무 등 기타 수종의 제시외 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지 현황. 토지는 단독주택부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.
- 지붕 현황 차이. 공부상 기와지붕이나 실제 현황은 강판지붕입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,757,272원 |
| 1. 근저당권 · 허수진 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,646,728원 |
현재 최저매각가 75,404,000원을 가정하면 근저당권 채권최고액 30,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 43,646,728원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 75,404,000원 | 0원 | 43,646,728원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,323,200원 | 0원 | 28,837,382원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,258,560원 | 0원 | 16,989,906원 | 0원 |
제시된 모든 회차에서 근저당권 30,000,000원이 전액 배당되는 구조라 낙찰가가 내려가도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주변 실거래 자료가 없어 현재 최저가 자체가 시장가격 대비 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 숙진1리 마을회관 북측 인근의 부동산으로, 주위는 단독주택과 농경지가 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 주택. 세멘벽돌구조 단층 주택으로 외벽은 적벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 목재 창호입니다.
- 부속건물. 세멘블록조 스레트지붕 단층 창고가 있고, 또 다른 창고 및 변소는 붕괴가 상당 부분 진행돼 평가에서 제외됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등 부대설비가 되어 있습니다.
- 토지. 671.0㎡ 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 48,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 건물 위치 확인. 반파 부속건물 27.2㎡와 제시외 건물이 토지 어느 부분에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 일부 도로 이용 확인. 토지 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 이용 면적과 출입 형태를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등록 임차인은 없지만 임대내역이 미상이므로 실제 거주자·점유자를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 기와지붕과 현황 강판지붕의 차이, 반파 부분의 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 75,404,200원과 최저가 75,404,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 매각 범위는 꼼꼼히”
이 사건은 등기상으로는 어렵지 않습니다. 2024.12.18. 허수진 근저당권이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차는 신건이며 최저매각가는 75,404,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 반파 부속건물 27.2㎡와 제시외 건물이 매각에서 제외되고 토지 일부는 도로로 이용 중이며 임대내역도 미상입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 가격 우위도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리구조는 단순하지만, 취득 범위·점유·현장 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
