대전지방법원 2025타경711. 천안시 서북구 백석동 ‘백석마을아이파크’ 113동 14층 1401호 아파트입니다. 감정평가상 방4·드레스룸·욕실2·주방·거실·현관·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상20층 건물 중 14층에 자리합니다. 현재 소유자는 남궁서현이고, 2020.02.20 거래가액 407,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 250,800,000원이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.

권리의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 남아 있는 하나은행 추가 근저당, 신용보증기금·유한회사굿이에프제일차·에이제이에너지의 근저당, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 점유자 부재·폐문 상태여서, 서류상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2020.02.20 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 이후의 을구 9번 하나은행 근저당권, 을구 12번 신용보증기금 근저당권, 을구 13번 유한회사굿이에프제일차 근저당권, 을구 14번 에이제이에너지주식회사 근저당권, 현재 경매개시결정과 삼성카드 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다

백석마을아이파크 전용 129.84㎡대 실거래는 확인된 표본이 5건입니다. 전체 평균은 561,400,000원이지만, 2021년·2022년의 595,000,000원~624,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 메리트는 이 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 494,000,000원, 최신 거래는 478,000,000원입니다. 신건 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 102.2%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래 간 추세가 -18.5%라는 점입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 561,400,000원만 보고 신건을 저평가 구간이라고 판단하면 최근 시장 흐름을 놓치게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)

채권 총액 607,749,561원 중 채권자 예상배당은 497,550,000원, 미배당은 110,199,561원입니다. 신용보증기금부터 미배당이 발생하고 이후 채권에는 배당 여력이 없지만, 이 미배당 채권들은 말소기준 이후 권리이므로 배당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심

현재는 0회 유찰 신건입니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 404,000,000원, 2회 유찰 시 323,200,000원으로 내려가지만, 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심 변수는 권리 승계액이 아니라 실제 낙찰가격입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 환서중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·학교·공공시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층 중 14층이며 사용승인일은 2009.04.24입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·소방·가스·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 단지. 백석마을아이파크는 1,040세대이며 대상 면적 129.841㎡는 실거래 면적과 일치합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(백석지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지. 공시지가는 1,582,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중인 평지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 561,400,000원보다 최근 12개월 평균 494,000,000원과 최신 거래 478,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -18.5%이므로 과거 595,000,000원~624,000,000원 거래만으로 현재 적정가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
• 신건 가격 점검. 최저가 505,000,000원이 최근 12개월 평균의 102.2%이므로 현재 회차를 시세 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상이고 감정 당시 점유자 부재·폐문이었습니다. 실제 점유자, 인도 가능성, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 2020.02.20 하나은행 근저당권을 말소기준으로 이후 현존 권리가 소멸하는지 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본을 다시 대조하세요.
• 배당 변동 가능성. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

맺으며 — “권리는 안전형, 신건 가격은 보류”

이 사건의 권리분석은 가격분석보다 단순합니다. 2020.02.20 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 현존 권리들이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균 494,000,000원의 102.2%입니다. 최신 거래는 478,000,000원이고 최근 추세도 -18.5%입니다.

따라서 전체 평균 561,400,000원보다 낮다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 구조는 합격, 신건 가격은 보류. 유찰 여부와 그 사이의 최신 거래 흐름을 함께 확인하면서 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 동시에 감정 당시 임대관계가 미상이고 폐문 상태였으므로 실제 점유관계 확인은 권리분석의 마지막 확인 절차로 남습니다.