대전지방법원 2026타경26. 부여군 구룡면 구봉리 39의 토지와 단독주택·창고가 함께 평가된 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2015.07.24 설정된 주식회사중부파이낸스대부 근저당권 채권최고액 32,000,000원입니다. 이보다 앞선 과거 가압류·압류·근저당·경매개시등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준권리 뒤에 남아 있는 2023.08.25 같은 채권자의 근저당권 25,000,000원과 2026.02.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없어 97,474,000원의 감정가가 주변 시장보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 공부상 지목은 대지만 감정요항표상 현황은 대지 및 일부 전으로 이용되고 있고, 평가 대상 중 농업생산시설은 소재불명으로 평가제외됐습니다. 이 사건의 승부처는 등기보다 현장입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경26 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 구룡면 구봉리 39 · 충청남도 부여군 구룡면 흥수로456번길 45 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 건물 이용 | 기호(2) 단독주택 · 기호(2)-1 창고 · 기호(2)-2 농업생산시설 소재불명 |
| 토지 | 555㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이상현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,474,000원 / 97,474,000원 (신건) |
| 청구금액 | 43,417,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
말소기준은 을구 9번 근저당권입니다. 2015.07.24 주식회사중부파이낸스대부가 채권최고액 32,000,000원으로 설정했고, 2023.08.25 같은 채권자가 채권최고액 25,000,000원의 근저당을 추가했습니다. 현재 경매개시결정 역시 같은 채권자 명의입니다. 기준권리와 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대 — 권리표보다 현장 확인이 필요
확인된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정요항표의 임대 관련 기재는 “미상”입니다. 따라서 임차보증금 인수액을 별도로 산정할 자료는 없지만, 실제 점유자가 누구인지와 사용관계는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 등록된 임차권이 없다는 사실만으로 명도상황까지 확정할 수는 없습니다.
③ 물적 상태 — 공부와 현황 차이를 먼저 본다
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 단독주택 | 목조 시멘기와지붕 단층 · 외벽 세멘몰탈위 페인팅 · 내벽 벽지 등 · 목재 및 일부 샷시창호 |
| 창고 | 목조 시멘기와지붕 단층 · 외벽 세멘몰탈위 페인팅 · 내벽 세멘몰탈미장 · 목재창호 |
| 농업생산시설 | 소재불명으로 평가제외 |
| 토지 공부 | 지목 대 |
| 토지 현황 | 대지 및 일부 전 |
| 토지면적 | 555㎡ |
| 공시지가 | 37,600원/㎡ |
토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공부상 지목은 대지만 실제 이용은 대지 및 일부 전으로 기재되어 있어, 경계·이용상태와 농업생산시설 소재 여부를 현장에서 직접 대조하는 것이 중요합니다. 위반건축물 사항은 없음으로 표시되어 있습니다.
④ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 97,474,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 지역 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차에서 인수가 0원이므로 실질취득액은 97,474,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 97,474,000원 | 0원 | 0원 | 38,319,468원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 77,979,200원 | 0원 | 0원 | 19,175,574원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 62,383,360원 | 0원 | 0원 | 3,860,460원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 97,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,154,532원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사중부파이낸스대부 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사중부파이낸스대부 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,319,468원 |
채권최고액 기준으로 근저당 2건에 57,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 38,319,468원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표에는 소규모공장·단독주택·농경지 등이 소재하는 순수농촌지대로 기재되어 있고 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 555㎡, 완경사·부정형·세로한면(가), 계획관리지역이며 가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 단독주택과 창고가 이용되고 있고, 농업생산시설은 소재불명입니다. 공부상 대지지만 현황은 대지 및 일부 전입니다.
- 주소 대조. 등기·사건 주소는 부여군 구룡면 구봉리 39인데, 감정요항표의 위치 설명에는 부여군농업기술센터 남서측 인근이라는 기재가 있으므로 현장과 감정서 원본의 대상물 일치 여부를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 주식회사중부파이낸스대부 근저당권 32,000,000원이 기준이며, 후순위 을구 12번 25,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대내역은 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 대지와 현황 대지 및 일부 전의 차이, 경계와 실제 이용범위를 현장에서 확인합니다.
- 소재불명 시설 확인. 기호(2)-2 농업생산시설은 소재불명으로 평가제외됐으므로 존재 여부와 철거·멸실 상태를 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 97,474,000원을 곧바로 저가로 보지 말고 주변 토지·주택 거래와 현장 상태를 별도로 대조합니다.
- 배당 변동 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 자료를 확인합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 판단은 현장”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준인 2015.07.24 근저당과 그 뒤의 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원이 유지됩니다. 그러나 물건 자체는 토지 555㎡와 단독주택·창고가 결합된 기타 + 토지이고, 공부와 현황 이용 차이, 소재불명 농업생산시설, 미상인 임대관계가 남아 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 신건 감정가 97,474,000원이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 물적 상태는 아직 확인이 필요한 사건입니다. 이 물건은 등기부를 더 읽는 것보다 현장 경계·건물 존재·점유상태·주변 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
