대전지방법원 2026타경29. 계룡시 엄사면 경남무궁화아파트 103동 14층 1403호입니다. 현재 소유자는 최길중이며, 2020.12.07. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 150,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2022.03.02. 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 106,800,000원은 후순위라 매각으로 소멸합니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 신건 매각가를 185,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 3,390,000원을 먼저 제외하고 국민은행에 110,000,000원, 상상인플러스저축은행에 71,610,000원이 배당됩니다. 후순위 근저당권에는 35,190,000원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경29 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 280 경남무궁화아파트 103동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 14층 1403호 |
| 소유자 | 최길중 (2020.12.07. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 101,583,403원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.07. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2022.03.02. 상상인플러스저축은행 근저당권과 2026.03.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.02.10. 리드코프 근저당권 52,000,000원은 2022.02.14. 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 185,000,000원인 신건입니다. 현재 제공된 자료에는 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없으므로, 185,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
등기부에 확인되는 과거 소유권 이전 거래가액은 2008.11.06. 100,000,000원, 2011.04.13. 116,000,000원, 2016.12.30. 128,000,000원, 2020.11.25. 150,000,000원입니다. 다만 이 값들은 현재의 최근 실거래 시세가 아니라 해당 시점의 과거 등기 거래가액이므로, 신건 가격의 적정성을 직접 입증하는 비교자료로 쓰기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 106,800,000원 | 71,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 216,800,000원 중 예상배당은 181,610,000원이며 미배당은 35,190,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄사면행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·공원·근린생활시설·학교·우체국 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 경남무궁화아파트 103동 14층 1403호 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 14층 건물이며 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시이중창입니다.
- 설비. 위생·난방·소방·승강기·지상주차장 등 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 번영로, 동측으로 엄사중앙로에 접하고 단지 내 도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대내역이 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자와 현황조사 내용을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 최저가 185,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차별 가격. 현재 185,000,000원, 1회 유찰 시 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원의 시나리오를 각각 최근 시세와 비교하세요.
- 후순위 미배당 구분. 신건에서도 35,190,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 후순위 채권 미회수분이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19.입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.12.07. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 현재 남아 있는 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 185,000,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가 185,000,000원의 적정성은 별도 검증 대상입니다. 또한 감정평가상 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유관계도 입찰 전 확인해야 합니다. 결론은 권리구조는 긍정적, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
