대전지방법원 2026타경20007. 충청남도 논산시 대교동 204-25의 토지와 단독주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 136㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 감정평가상 건물은 세멘브럭조 단층 주택과 세멘브럭조 단층 창고로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 77,770,000원으로 신건이며, 감정가 77,770,800원과 거의 같은 수준입니다.
권리의 핵심은 2019년 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 2015년 설정됐던 이종열 근저당권 42,000,000원은 2025년 확정판결을 거쳐 말소됐고, 이에 앞서 붙었던 가처분 역시 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.01.04. 가압류이며, 2026년 강제경매는 해당 가압류를 본압류로 이행하는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 대교동 204-25 · 충청남도 논산시 해월로123번길 31-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 토지 | 136㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 단독주택 · 창고 등 |
| 소유자 | 유경준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 77,770,800원 / 77,770,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 49,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 가압류가 말소기준
현재 말소기준권리는 갑구 4번 서울보증보험 주식회사 가압류입니다. 청구금액은 68,632,865원이며, 2026.01.07. 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 강제경매는 이 가압류를 본압류로 이행하는 것으로 경정됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 과거 권리 정리 — 근저당은 이미 말소
| 일자 | 권리 | 권리자 | 금액 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 1999.02.22 | 가압류 | 최기원 | 40,000,000원 | 2004.02.05. 말소 |
| 2015.07.06 | 근저당권 | 이종열 | 42,000,000원 | 2025.12.26. 말소 |
| 2019.01.04 | 가압류 | 서울보증보험 주식회사 | 68,632,865원 | 말소기준 |
| 2019.11.27 | 압류 | 국 | — | 2020.05.19. 말소 |
| 2025.09.15 | 근저당권 가처분 | 서울보증보험주식회사 | — | 목적 달성 후 말소 |
| 2026.01.07 | 강제경매개시결정 | 서울보증보험주식회사 | 49,200,000원 | 매각으로 소멸 |
특히 2015년 이종열 명의 근저당권은 채권최고액 42,000,000원으로 설정됐지만, 서울보증보험주식회사가 채권자대위권에 기한 말소등기청구권을 피보전권리로 가처분을 한 뒤 대전지방법원 논산지원의 확정판결을 원인으로 2025.12.26. 말소했습니다. 현재 등기부상 살아 있는 선순위 근저당으로 보아 인수액에 더할 권리는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,799,860원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 68,632,865원 | 68,632,865원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 49,200,000원 | 7,337,275원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 117,832,865원, 예상 배당액은 75,970,140원, 미배당액은 41,862,725원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 77,770,000원 | 75,970,140원 | 41,862,725원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 62,216,000원 | 60,696,112원 | 57,136,753원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 49,772,800원 | 48,476,890원 | 69,355,975원 | 0원 |
채권자들의 미배당액이 커지는 것과 매수인의 인수책임은 별개의 문제입니다. 제공된 세 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 77,770,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 현황·토지 체크 — 공부와 실제가 다른 부분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 주택 이용. 감정평가상 목록 2는 “단독주택”으로 이용 중입니다.
- 창고 이용. 목록 3은 “창고 등”으로 이용 중입니다.
- 지붕 차이. 목록 2의 공부상 지붕은 “세멘와즙”이나 현황은 “함석지붕”입니다.
- 면적 차이. 목록 2는 공부상 47.8㎡이나 실측 51.8㎡에 따라 평가됐습니다.
- 토지. 136㎡ · 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면이며 공시지가는 245,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 대교동성당 남서측 인근으로 단독주택과 소규모 상가가 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 주택은 세멘브럭조 세멘와즙 단층, 창고는 세멘브럭조 스라브즙 단층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등 부대설비가 되어 있습니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 단독이며 제1종일반주거지역입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 현장 구조와 매각 대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 주택 면적 확인. 공부상 47.8㎡와 실측 51.8㎡가 다르므로 실측 평가 내용과 현황을 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 “세멘와즙”, 현황 “함석지붕”으로 기재된 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 77,770,800원만으로 가격 경쟁력을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황과 가격 확인이 핵심
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 근저당과 관련 가처분은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019년 서울보증보험 주식회사 가압류입니다. 2026년 강제경매는 이 가압류를 본압류로 이행한 것이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 최근 실거래 표본으로 가격을 곧바로 비교할 수 있는 자료가 없고, 감정평가상 임대내역도 미상입니다. 또한 단독주택의 지붕과 면적에 공부·현황 차이가 있으며 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현황은 별도 검증”입니다. 신건 최저가 77,770,000원 자체만으로 싸다고 평가하기보다는 실제 점유관계·건물 현황·가격을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
