대전지방법원 2026타경20007. 충청남도 논산시 대교동 204-25에 소재한 토지와 단독주택·창고를 포함하는 경매물건입니다. 토지면적은 136.0㎡이고, 감정평가상 주택과 창고 등의 건물이 있습니다. 소유자는 유경준이며, 서울보증보험주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 49,200,000원입니다.

권리관계에서 중요한 부분은 과거 근저당권의 존재보다 현재 남아 있는 권리의 순서입니다. 2015년 이종열 명의로 설정됐던 채권최고액 42,000,000원의 근저당권은 2025년 12월 26일 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 파악되는 권리는 2019년 1월 4일 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

그러나 이 물건에서 등기상 권리 소멸과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 임차인의 대항력 여부를 확정할 수 없으며, 배당표상 인수 0원도 최종적인 인수 위험 부재를 보증하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 가압류가 말소기준

말소기준권리는 갑구 4번 가압류입니다. 서울보증보험 주식회사가 2019년 1월 4일 청구금액 68,632,865원으로 가압류를 설정했습니다. 2026년 1월 7일 강제경매개시결정은 이 가압류를 본압류로 이행하는 내용으로 경정됐습니다. 따라서 가압류와 경매신청을 서로 독립된 두 채권으로 단정해 합산해서는 안 됩니다.

앞선 이종열 근저당권은 2025년 12월 26일 확정판결에 따른 대위말소가 이뤄졌습니다. 해당 근저당권을 대상으로 했던 서울보증보험의 가처분도 말소 처리됐습니다. 과거 최기원 가압류와 국 명의 압류 역시 이미 말소된 기록입니다. 등기상 권리 흐름만 보면 정리가 비교적 명확하지만, 실제 인수 위험은 점유·임대관계를 함께 조사해야 판단할 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세와는 별개

이 물건은 감정가 77,770,800원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 38,107,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 49%에 해당하는 금액입니다. 다만 감정가는 경매 평가 기준이고, 시장에서 실제로 거래되는 가격과 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

각 회차의 인수액은 예상배당상 0원으로 계산된 값입니다. 임대관계 등 미확인 권리가 실제로 존재한다면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 향후 회차 가격은 제시된 시나리오입니다.

최저가 기준 단순 실질취득 추정액은 38,107,000원입니다. 그러나 해당 금액은 매수인 인수액을 0원으로 가정한 것으로, 취득 관련 비용과 명도·수리비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 임차인에 대한 인수 의무가 확인된다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,107,000원 가정)

최저매각가 38,107,000원을 기준으로 집행비용 1,085,926원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 37,021,074원입니다. 이 금액을 서울보증보험의 가압류 채권에 배정하는 것으로 추정되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

배당 시뮬레이션의 채권 합산액은 117,832,865원, 배당액은 37,021,074원, 미배당액은 80,811,791원으로 계산됩니다. 다만 이 합산액에는 동일한 서울보증보험의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액이 각각 포함돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)

• 입지. 충청남도 논산시 대교동 소재 대교동성당 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 소규모 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 136.0㎡입니다. 평지의 자루형 토지로 소로한면에 접하며, 토지이용상황은 단독주택 용도입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 245,200원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가와 실제 매매가격은 다른 개념이므로 이를 곧바로 경매 적정가로 볼 수 없습니다.
• 건물. 세멘브럭조 단층 주택과 창고가 있으며, 주택에는 위생·급배수·난방설비 등이 설치돼 있습니다. 지붕 및 건물 면적의 공부·현황 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택·창고와 소규모 토지를 묶어 매각하는 구조입니다. 건물 상태와 토지 활용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으며, 최근 실거래 비교가 없어 처분 용이성은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대관계·대항력 확인. 임대내역이 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 대조해 임차인의 존재와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 채권 중복 확인. 2019년 서울보증보험 가압류와 2026년 경매개시결정 사이의 본압류 이행 관계를 확인하고, 배당 시뮬레이션상 청구액 중복 여부를 점검해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건을 확인하고 각 건물의 위치·용도·소유 및 매각 포함 범위를 원본 명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 지붕·면적 현황. 목록2의 공부상 세멘와즙과 현황 함석지붕, 공부상 47.8㎡와 실측 51.8㎡ 차이를 확인해야 합니다. 건축물대장 및 실제 현황을 함께 점검하는 것이 필요합니다.
• 토지 경계·접도. 자루형 토지로 기재돼 있으므로 경계, 실제 진입로, 도로 이용과 건물 배치에 문제가 없는지 현장 확인이 필요합니다.
• 실거래 시세 확보. 주변 유사 토지·주택의 최근 거래가격, 건물 수선비용 및 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다. 감정가의 49%라는 비율만으로 응찰을 결정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 비용. 실제 점유자를 확인하고, 인도·명도 비용, 미납 공과금, 취득 관련 비용과 건물 수선 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 최종 최저매각가, 매각조건, 권리변동, 경매 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험”

이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 약 49%입니다. 감정가 77,770,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 38,107,000원으로 내려왔습니다. 등기상으로는 2019년 서울보증보험 가압류가 말소기준이며, 과거 근저당권과 가처분 등은 이미 말소돼 권리 정리 구조가 비교적 명확합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 불확실성이 남고, 제시외 건물이 포함된 일괄매각에 더해 지붕과 건물 면적에도 현황 차이가 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭을 실제 시장가치 대비 할인폭으로 해석할 수도 없습니다.

따라서 이 물건은 가격만 보고 즉시 응찰하기보다, 점유·권리·건물 현황을 확인하고 실거래 시세를 확보한 뒤 접근할 물건입니다. 등기상 권리 정리는 긍정적이지만, 실제 인수 위험과 가격 적정성은 보류하는 것이 현재로서는 합리적인 판단입니다.