대전지방법원 2025타경818. 아산시 용화동 용화마을신도브래뉴 107동 204호, 25층 건물 중 2층의 아파트입니다. 이용상태는 방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2이고, 동일 면적 실거래 비교 기준은 84.993㎡입니다. 현 소유자 안광준은 2019.08.30. 거래가액 213,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 177,100,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 2019.08.30. 하나은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023.04.13. 하나은행 근저당 88,000,000원, 2024.10.16. 현대카드 가압류 8,040,081원, 2025.04.18. 현대캐피탈 가압류 17,305,603원, 2025.12.01. 하나은행의 임의경매개시결정이 순서대로 붙었습니다. 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대사항 미상, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있어 실제 점유·전입 상태는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 용화동 1623 용화마을신도브래뉴 107동 2층204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.993㎡ · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실2 · 25층 중 2층 |
| 소유자 | 안광준 (2019.08.30. 거래가액 213,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,650,234원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2009.10.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기에서 핵심은 을구 13번 하나은행 근저당입니다. 2019.08.30. 채권최고액 177,100,000원으로 설정돼 말소기준이 되고, 2023년 추가 근저당과 2024·2025년 가압류 및 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 241,000,000원은 최근 평균보다 높다
용화지구신도브래뉴 동일 면적대의 최근 거래 12건은 2026.02~2026.08에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 229,666,666원, 최저 거래는 215,000,000원, 최고 거래는 250,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 241,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%이므로 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 27 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 23 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 23 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 7 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.993㎡ | 12건 | 229,666,666원 |
회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 192,800,000원, 2회 유찰 시 154,240,000원으로 내려가며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차와 유찰 회차의 차이는 권리 인수가 아니라 매각가격에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,174,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 177,100,000원 | 177,100,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 88,000,000원 | 59,726,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,040,081원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,305,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 290,445,684원 중 예상배당은 236,826,000원, 미배당은 53,619,684원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양용화중학교 남동측 근거리에 위치하며, 인근에 각종 규모의 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 용화지구신도브래뉴는 940세대, 사용승인일 2009.10.08.이며 본건은 25층 건물 중 2층입니다.
- 도로·토지. 남측으로 4차선 도로에 접하고, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아산용화지구)에 속합니다. 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있으며 지하주차장이 있습니다.
- 확인사항. 지하층에서 지상층 이동 시 계단을 사용해야 하며, 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못해 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 241,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 229,666,666원의 104.9%입니다. 권리 안전성만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 192,800,000원, 2회 유찰 시 154,240,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 임대사항 미상·내부 확인 곤란으로 평가됐으므로 현황조사서·매각물건명세서·현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당 53,619,684원이 발생하지만 등기상 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
이 물건은 2019.08.30. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원인 구조입니다. 권리 측면만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 241,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 229,666,666원의 104.9%이며 최신 거래도 225,000,000원입니다. 여기에 감정평가 단계에서 임대사항이 미상이고 내부 확인도 이루어지지 못했습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 평가, 점유는 반드시 재확인입니다.
