대전지방법원 2026타경20025. 충남 계룡시 금암동 신성1차미소지움아파트 111동 9층 903호입니다. 등기상 소유자는 박재범이고, 2003.01.06 매매를 원인으로 2005.08.03 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.04.02 설정된 대전중부새마을금고의 채권최고액 73,200,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 우석재가 확인됩니다. 전입일은 2026.01.30이고 배당요구도 2026.02.20 접수됐습니다. 전입 자체가 말소기준권리인 2013.04.02보다 훨씬 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 이는 배당구조를 바꿀 수 있지만, 제공된 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 190 신성1차미소지움아파트 111동 9층 903호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 59.97㎡ · 111동 9층 903호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트경사지붕 · 15층 아파트 |
| 소유자 | 박재범 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전중부새마을금고 / 67,251,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
과거 우리은행 근저당과 양병익 근저당, 이용기·신한카드 가압류는 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 현재 살아 있는 권리 중에서는 2013.04.02 대전중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 대전중부새마을금고의 30,000,000원 근저당과 삼성카드·현대카드·롯데캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당관계 확인 필요
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우석재 | 본건 | 2026.01.30 | 미상 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 178,000,000원은 최근 시세의 110.9%
동일 평형 59.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 160,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 160,000,000원이고, 최근 거래 범위는 90,000,000원~185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 178,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 162,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 18 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 160,500,000원 |
전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 160,500,000원이며, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 최저가 178,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 최근 시세 기준으로는 110.9% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 2. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 9,969,158원 | 9,969,158원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 12,271,254원 | 12,271,254원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 31,520,281원 | 31,520,281원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,747,307원 |
178,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 이후 기재 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 17,747,307원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 178,000,000원 | 156,960,693원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 17,354,293원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 45,435,573원 | 0원 |
현재 신건 178,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오의 142,400,000원과 2회 유찰 시 113,920,000원은 가격 구조가 크게 달라집니다. 어느 회차에서도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금암초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위에는 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 신성미소지움1차는 832세대이며 준공일은 2005.06.16입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 부정형 평지, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 대로, 서측 및 북동측으로 중로에 접하고 단지 내 도로가 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·도시지역 등이 포함되며 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래편차. 동일 평형 최근 거래는 90,000,000원부터 185,000,000원까지 분포해 개별 거래가격 차이가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균 160,500,000원의 110.9%입니다. 권리만 보고 신건 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.06의 160,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 높은 상태입니다.
- 임차인 서류 확인. 우석재는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 명도 고려. 대항력은 없어도 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 178,000,000원, 1회 유찰 시 142,400,000원, 2회 유찰 시 113,920,000원의 가격 차이를 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.04.02 대전중부새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 우석재 역시 2026.01.30 전입해 대항력이 없으며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 가격에는 별도의 경계가 필요합니다. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균 160,500,000원의 110.9%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리위험보다 응찰가격 통제가 더 중요한 물건입니다.
