대전지방법원 2026타경20062. 논산시 대교동 ‘논산아이파크’ 106동 2층 201호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 전영선·정진우로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2025.03.31 하나자산신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 있었지만, 2025.05.20 소유권이전과 함께 관련 신탁등기·주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 415,800,000원이 말소기준권리이고, 2026.03.04 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름만 보면 복잡한 선순위 권리가 겹친 사건은 아닙니다. 배당 가정에서도 현재 신건 554,000,000원부터 2회 유찰 시 354,560,000원까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고 임대 여부는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 신고된 임차인 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 대교동 344 논산아이파크 106동 2층 201호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2025.02.10 |
| 소유자 | 전영선 2분의 1 · 정진우 2분의 1 |
| 등기상 거래가액 | 474,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 554,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 375,637,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2025.03.31 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기와 금지사항·신탁주의사항이 있었으나 2025.05.20 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 415,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2026.03.04 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 554,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 474,100,000원이지만, 이는 현재 실거래 시세를 직접 보여주는 자료가 아닙니다. 최근 12개월 동일 단지·동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로 5.54억이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 554,000,000원 | 415,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 443,200,000원 | 415,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 354,560,000원 | 348,796,160원 | 67,003,840원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 매각가가 443,200,000원으로 내려가도 근저당 채권최고액 415,800,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 가정인 354,560,000원에서는 채권자 배당액이 348,796,160원으로 줄고 67,003,840원의 미배당이 발생하지만, 이 경우에도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 554,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,940,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 415,800,000원 | 415,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,260,000원 |
현재 신건 554,000,000원 가정에서는 집행비용 7,940,000원, 국민은행 근저당 415,800,000원이 배당되고 소유자에게 130,260,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 106동 2층 201호입니다. 사용승인일은 2025.02.10입니다.
- 주위환경. 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 자유롭고 인근 공도에 시내버스정류장이 위치해 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 아스콘 포장된 중로에 3면이 접하며 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 대지 21,474.1㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 316,800원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인은 불가능했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대 여부가 미상이고 현장 내부 확인도 되지 않았으므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 현재 실거래 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 554,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 동일 단지 거래를 직접 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.05.20 국민은행 근저당 415,800,000원이 말소기준인지 등기 원본에서 최종 확인하세요.
- 신탁 말소 확인. 2025.03.31 신탁 및 관련 금지사항·주의사항이 2025.05.20 말소된 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 배당의 한계. 현재 배당표는 집행비용 추정과 근저당 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 현황과 감정평가 내용 사이에 차이가 있을 가능성을 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요”
이 사건은 2025.05.20 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조로, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 신탁 관계도 소유권이전 과정에서 이미 말소돼 등기 구조 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 신건 최저가 554,000,000원을 가격 측면에서 바로 긍정하기는 어렵습니다. 현재 가격을 검증할 최근 실거래 자료가 없고, 현장에서는 폐문부재로 임대 여부와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 정리 여부보다 실제 점유관계와 현재 실거래를 확인해 5.54억의 적정성을 검증하는 것입니다. 권리는 단순하지만 가격 판단까지 자동으로 안전해지는 물건은 아닙니다.
