대전지방법원 2026타경20073. 충남 논산시 강경읍 채산리에 있는 금강캐슬1, 주건축물 1동 6층 603호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중인 전용 50.3327㎡ 규모의 공동주택입니다. 2021년 사용승인을 받은 6층 건물로, 전체 세대수는 20세대입니다. 소유자 장영문은 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 182,000,000원입니다.
매각의 원인이 된 권리는 2022년 7월 4일 설정된 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원, 경매 청구액은 87,212,936원입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 근저당권자에게 돌아갈 예상배당은 57,822,780원으로, 채권최고액 기준 배당부족이 발생합니다. 하지만 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 이 물건은 부족배당액보다 실제 점유자와 임대차관계를 확인하는 일이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20073 (임의경매 · 논산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 채산리 234-41 주건축물 1동 6층603호 도로명주소: 충청남도 논산시 강경읍 잣디4길 25-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(연립주택) · 전용 50.3327㎡ · 6층 중 6층 |
| 건물현황 | 금강캐슬1 · 20세대 · 철근콘크리트구조 · 2021.10.01 사용승인 |
| 소유자 | 장영문 (2022.07.04 소유권이전 · 매매계약일 2022.06.10 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 87,212,936원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.04 으뜸새마을금고 근저당권 · 채권최고액 106,800,000원 |
| 임차인 현황 | 신고 임차인 0명 · 과거 임차권등기 말소 · 현장 점유 및 임대관계 미확인 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유관계는 별도 확인
이 사건의 말소기준권리는 2022.07.04 설정된 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 등기상 2022년 4월의 신탁등기와 의정부신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 근저당권과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특별히 살펴볼 이력은 정세일 명의의 주택임차권등기입니다. 2025.03.06 등기된 이 권리에는 임차보증금 20,000,000원, 미반환액 17,200,000원, 월 차임 400,000원, 점유개시일 2023.03.02, 확정일자 2023.03.02로 기재됐습니다. 주민등록일자는 '없음'으로 표시돼 있습니다. 해당 임차권등기는 2025.06.09 해지를 원인으로 말소됐으므로, 현재 존속하는 등기상 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 최근 거래 표본은 1건
같은 건물 금강캐슬1의 전용 약 50.33㎡ 실거래 내역입니다. 총 12건의 거래가 확인되며 전체 거래 평균은 170,666,666원입니다. 그러나 과거 2022년 고가 거래가 다수 포함돼 있어 이 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 부풀려질 수 있습니다. 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.33㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.03 | 50.33㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2022.07 | 50.33㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 50.33㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 50.33㎡ | 6 | 174,000,000원 |
| 2022.06 | 50.33㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2022.05 | 50.33㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2022.05 | 50.33㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2022.05 | 50.33㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2022.04 | 50.33㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2022.04 | 50.33㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2022.04 | 50.33㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.33㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.33㎡ | 12건 | 170,666,666원 |
2026년 8월 거래된 3층 물건의 가격은 165,000,000원입니다. 경매 대상은 6층 603호이며 현재 최저가는 59,290,000원입니다. 인수액 0원 가정의 실질취득액 역시 59,290,000원으로, 최근 거래가의 35.9% 수준입니다. 단순 금액 차이만 보면 가격 격차가 상당히 큽니다.
그러나 2025년 3월에는 같은 면적의 4층 물건이 99,000,000원에 거래됐습니다. 같은 면적이어도 거래 시점과 층, 내부 상태 등에 따라 가격 편차가 크다는 점을 보여줍니다. 최근 시세 산정에 반영된 거래가 단 1건이므로 165,000,000원을 이 물건의 확정적인 환금가격으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (최저가 59,290,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,467,220원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 106,800,000원 | 57,822,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 59,290,000원 |
최저가 59,290,000원 낙찰을 가정한 집행비용은 1,467,220원, 근저당권자 예상배당은 57,822,780원입니다. 채권최고액 106,800,000원 기준 예상 미배당액은 48,977,220원이며, 이는 확정된 실제 채무잔액이 아니라 채권최고액과 예상배당액의 차이입니다. 신청채권자의 청구액 87,212,936원도 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다.
그러나 으뜸새마을금고의 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 이 배당부족액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 현재 확인된 권리에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 이 배당 추정에 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 예상배당·미배당 비교
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 48,977,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 66,444,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 78,670,838원 | 0원 |
미배당액은 근저당 채권최고액 106,800,000원 기준입니다. 각 회차는 해당 금액에 낙찰된다는 가정이며, 실제 채권잔액이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리를 기준으로 한 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 강경읍 산양리 소재 산양초등학교 서측 건너편에 위치합니다. 주변은 학교, 단독주택, 연립주택, 소규모 아파트, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.10.01 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 공동주택입니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등이 사용됐고, 위생·급배수설비, LPG가스 개별난방, 승강기, 공동현관출입문 보안설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 도시형생활주택 건부지입니다. 북측 및 동측으로 콘크리트포장도로에 접하며, 토지대장상 면적은 428.0㎡, 지목은 대지입니다. 이는 전체 토지의 면적으로 개별 호수의 대지권 면적과 구별해야 합니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 98,300원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모 공동주택입니다. 최근 거래 표본이 적고 거래가격 편차가 커 매각 시점의 가격을 추정하기 어렵습니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하지 않는 것이 적절합니다.
- 내부상태. 감정평가 당시 점유자 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 주변 탐문을 바탕으로 일반적인 이용상황을 판단했습니다. 실제 내부 유지·보수 상태는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인이 최우선. 현장조사 당시 임대관계 미상이며 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하고, 미확인 점유자가 있다면 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 과거 임차권등기 확인. 정세일 명의의 임차권등기가 2025.06.09 말소됐습니다. 말소 사실과 별개로 현재 점유·보증금 반환관계에 관한 추가 쟁점이 없는지 원본 서류와 현장 상황을 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2022.07.04 으뜸새마을금고 근저당권이 기준입니다. 과거 신탁등기와 의정부신용협동조합 근저당권, 현재 근저당권의 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본의 한계. 2026.08 최근 거래 165,000,000원만을 목표 매도가로 가정하지 마세요. 2025.03 거래 99,000,000원도 함께 검토하고, 최근 12개월 실거래 1건이라는 제한을 반영해야 합니다.
- 현장 내부·수선비. 건물 내부를 직접 확인하지 못한 상태이므로 누수, 마감 상태, 난방설비, 창호, 관리 상태 등을 점검하고 예상 수리비를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령·명도 절차와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 소규모 건물의 매각 가능성. 20세대 건물로 거래 표본이 제한적입니다. 매수 수요, 매각 소요기간, 재매각가격의 불확실성을 반영해 자금계획을 보수적으로 세워야 합니다.
- 매각기일·보증금. 매각기일은 2026.10.26이며 최저가는 59,290,000원입니다. 실제 입찰보증금, 매각조건, 기일 변경 여부는 법원 매각공고와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 임대차 관련 자료, 실거래 내역을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “가격 격차는 크다. 그러나 공실은 확인되지 않았다”
이 물건은 가격 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰돼 59,290,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 165,000,000원의 35.9%에 해당합니다. 매각으로 소멸하는 근저당권과 이미 말소된 과거 임차권등기를 고려하면 현재 확인된 권리상 인수 추정액은 0원입니다.
그렇다고 낙찰 즉시 활용 가능한 안전한 주택이라고 판단하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았기 때문입니다. 과거 임차권등기 말소가 현재 점유관계까지 증명하지는 않습니다. 여기에 20세대 소규모 건물, 최근 거래 1건, 과거 평균 대비 -3.6%의 하락 추세도 고려해야 합니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격상 큰 격차, 현장 확인은 필수입니다. 기존 근저당권의 미배당은 인수 위험으로 보지 않지만, 미확인 점유관계와 실제 환금가격은 별도 위험입니다. 현재 확인된 인수액 0원 가정이 유지되고 내부·점유 상태까지 검증된다면 저가 취득 가능성을 검토할 만합니다. 반대로 점유관계나 예상 수선비가 불리하게 확인된다면 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다.
