대전지방법원 2026타경20073. 논산시 강경읍 채산리의 금강캐슬1, 전용 50.3327㎡ 도시형생활주택(연립주택) 단위세대입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.07.04. 설정된 으뜸새마을금고 근저당 106,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞서 있던 신탁과 의정부신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2025년 정세일 명의의 주택임차권등기도 2025.06.09. 해지로 말소된 상태입니다.
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 점유자 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 점유자를 소유자 또는 임차인으로 단정할 수 없으며, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 필요합니다. 권리자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 물건의 핵심 리스크는 권리보다 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 채산리 234-41 주건축물 1동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(연립주택) · 전용 50.3327㎡ · 6층 공동주택 내 6층 603호 |
| 소유자 | 장영문 (2022.06.10. 매매 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고 / 87,212,936원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
2022.04.13. 주식회사매종글래드 명의 소유권보존 후 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐지만, 2022.07.04. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 장영문에게 182,000,000원에 소유권이 이전되고 으뜸새마을금고 근저당 106,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025.03.06. 정세일 명의로 주택임차권등기가 설정된 이력이 있습니다. 등기 내용은 임차보증금 20,000,000원 중 반환받지 못한 금액 17,200,000원, 차임 400,000원, 임대차계약일 2022.12.23., 점유개시일·확정일자 2023.03.02.입니다. 다만 이 임차권등기는 2025.06.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없으며, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 9,900만원’을 봐야 한다
금강캐슬1은 20세대, 사용승인일 2021.10.01.이고 비교 면적은 전용 50.33㎡입니다. 확인된 실거래 11건의 전체 평균은 171,181,818원이지만, 대부분 2022년 거래입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2025.03. 99,000,000원 1건이며, 이 거래가 최신 거래이기도 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 50.33㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2022.07 | 50.33㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 50.33㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 50.33㎡ | 6 | 174,000,000원 |
| 2022.06 | 50.33㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2022.05 | 50.33㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2022.05 | 50.33㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2022.05 | 50.33㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2022.04 | 50.33㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2022.04 | 50.33㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2022.04 | 50.33㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 99,000,000원 |
신건 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 99,000,000원의 122.2%입니다. 즉 최근 실거래보다 22,000,000원 높습니다. 반면 전체 평균 171,181,818원과 비교하면 낮아 보이지만, 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -44.5%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 현재 시세의 중심값처럼 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,706,000원 |
121,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,494,000원과 으뜸새마을금고 106,800,000원이 배당되고 소유자 잔여는 11,706,000원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 106,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 12,142,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 31,153,920원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(연립주택) 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 공동주택의 6층 603호입니다. 사용승인일은 2021.10.01.입니다.
- 입지. 논산시 강경읍 산양리 산양초등학교 서측 건너편에 위치하고, 학교·단독주택·연립주택· 소규모 아파트·농경지가 혼재하는 지역으로 감정평가상 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG가스 개별난방설비, 승강기, 공동현관출입문 보안설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 428.0㎡의 부정형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 동측으로 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역과 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역에 해당하며 공시지가는 98,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 금강캐슬1은 20세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 11건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최신 거래가는 99,000,000원으로, 과거 거래 대비 최근 추세가 -44.5%라는 점을 매도·재매각 가능성 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 171,181,818원보다 신건 121,000,000원이 낮다는 이유로 싸다고 판단하지 마세요. 최근 12개월 평균·최신 거래는 99,000,000원이고 신건은 그 122.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -44.5%입니다. 과거 174,000,000원~182,000,000원 거래가 현재 가격의 직접적인 기준이 되기 어렵습니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원입니다. 특히 1회 유찰 가격은 최신 실거래 99,000,000원과 비교할 수 있는 구간입니다.
- 점유관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 점유자 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상이었습니다. 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 말소 확인. 정세일의 주택임차권등기는 2025.06.09. 해지로 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해 변동 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 주변 탐문을 통한 일반적 이용상황이 고려됐습니다. 내부 하자·수리비는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당요구 및 점유 변동을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 최근 시세 위”
이 물건은 등기상으로는 비교적 정리가 잘 돼 있습니다. 2022.07.04. 으뜸새마을금고 근저당이 말소기준이고, 과거 신탁·선행 근저당·주택임차권은 이미 말소됐으며 배당자료상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현재 회차의 판단을 좌우하는 것은 권리가 아니라 가격입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래는 99,000,000원 1건이고 최신 거래도 99,000,000원입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 그 122.2%이며, 최근 거래 추세 역시 -44.5%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 171,181,818원을 근거로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 1회 유찰 시 96,800,000원처럼 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 구간에서 다시 판단하는 편이 합리적입니다.
