대전지방법원 2025타경12844. 배방삼정그린코아 104동 13층 1312호, 전용 38.49㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김태성은 2022.06.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 100,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.03.20 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 40,051,364원이며, 뒤이어 경기신용보증재단 가압류와 권영희의 강제경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 권영희는 2022.06.29 전입했고, 그 날짜가 말소기준일인 2025.03.20보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있고 임차보증금 중 배당받지 못한 부분이 매수인에게 인수될 수 있다는 취지의 내용이 있어, 실질취득액의 상한을 86,000,000원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 282 배방삼정그린코아 104동 13층 1312호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.49㎡ · 철근콘크리트구조 22층 내 13층 |
| 소유자 | 김태성 (2022.06.27 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권영희 / 90,652,900원 |
| 말소기준 | 2025.03.20 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 · 40,051,364원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 확인 전까지 미상
현 소유권 이전 뒤 현재 말소되지 않은 부담권리는 2025.03.20 비엔케이캐피탈주식회사 가압류, 2025.08.08 경기신용보증재단 가압류, 2025.12.09 권영희 강제경매개시결정 순입니다. 세 권리는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·가압류·근저당·신탁 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권영희 | 2022.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 가능 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 권영희의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계 표현은 “대항력 가능·미상, 미배당 보증금 승계 가능”이 적절합니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상
배방삼정그린코아는 2,156세대, 사용승인일 2012.01.20이며 비교 면적은 전용 38.49㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건이고 평균은 76,658,333원입니다. 현재 최저가 86,000,000원은 이 최근 평균의 112.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 38.49㎡ | 3 | 75,500,000원 |
| 2026.08 | 38.49㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 38.49㎡ | 17 | 83,000,000원 |
| 2026.08 | 38.49㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.08 | 38.49㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 7 | 81,400,000원 |
| 2026.07 | 38.49㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.49㎡ | 12건 | 76,658,333원 |
최신 거래는 2026.08의 75,500,000원이고, 12건 중 최고 거래도 83,000,000원입니다. 현재 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 제공된 최근 거래 표본의 최고가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 게다가 임차보증금 인수가 현실화되면 실질취득액은 86,000,000원보다 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 40,051,364원 | 40,051,364원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,914,455원 | 15,914,455원 |
| 4. 경매개시결정 · 권영희 | 90,652,900원 | 28,086,181원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 146,618,719원 중 84,052,000원이 배당되고 미배당액은 62,566,719원으로 계산돼 있습니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 권영희의 임차보증금이 미상이고 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수 가능성이 기재돼 있으므로 실제 임차보증금 승계 여부는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 86,000,000원 | 84,052,000원 | 62,566,719원 | 28,086,181원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,800,000원 | 67,161,600원 | 79,457,119원 | 11,195,781원 |
| 2회 유찰 · 64% | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 92,969,439원 | 0원 |
이 표는 채권 배당 감소를 보여줄 뿐, 임차인의 실제 인수액을 확정하지 않습니다. 권영희의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “2회 유찰되면 55,040,000원에 취득한다”고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 머물 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중인 22층 건물의 13층 1312호입니다. 사용승인일은 2012.01.20입니다.
- 주위환경. 아산세무서 북동측 도로 월편에 인접하고, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 서측 및 동측 약 12미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,389,000원/㎡로 제공돼 있으며 토지는 평지·사다리형, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 전용면적 최근 거래 12건이 확인되지만 가격은 65,000,000원부터 83,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 권영희의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 임대차관계를 원문으로 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일 이름이 확인되므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 포함해 실제 법률관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 86,000,000원은 최근 12개월 평균 76,658,333원의 112.2%입니다. 현재 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰가만 보고 계산하지 말 것. 68,800,000원·55,040,000원으로 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 승계되면 실질취득비용은 별개입니다.
- 배당표와 임차인 인수는 분리. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 문제를 해소한 숫자가 아닙니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 권영희가 조사된 만큼 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건 + 인수액 미상”
이 사건은 현재 등기상 부담권리 자체보다 가격과 임차관계가 동시에 발목을 잡는 구조입니다. 말소기준인 2025.03.20 가압류 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 실제 임차인 1명인 권영희의 전입은 그보다 앞선 2022.06.29이고 보증금은 미상입니다. 따라서 미배당 보증금 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
그런데 그 위험을 감수하기 전부터 가격도 낮지 않습니다. 신건 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균 76,658,333원의 112.2%이며, 최근 거래 표본의 최고 83,000,000원보다도 높습니다. 즉 현재 회차는 “권리 위험을 떠안는 대신 싸게 산다”는 구조조차 아닙니다. 유찰 뒤 가격이 내려가더라도 임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인되면 낙찰가 하락만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 권영희의 실제 보증금과 승계액을 확인한 뒤 그 실질취득액을 최근 시세와 다시 비교하는 것입니다.
