대전지방법원 2025타경12858. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 사료됐습니다. 등기 흐름의 기준은 2023.03.28. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 450,000,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 국과 아산시의 압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체는 비교적 선명하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 463,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 대조하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12858 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 사료됨 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 주식회사아이오아이게임즈 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 463,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 408,263,681원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.28. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 450,000,000원이며 채무자는 주식회사아이오아이게임즈입니다. 그 뒤 2025.02.03. 기술보증기금 가압류 375,000,000원, 2025.08.04. 국 압류, 2025.12.11. 농협은행의 임의경매개시결정, 2026.03.30. 아산시 압류가 순차적으로 등기됐고 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 463,000,000원으로 신건 100%입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세 자료가 제시되지 않았기 때문에, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 463,000,000원 | 455,970,000원 | 369,030,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 370,400,000원 | 364,414,400원 | 460,585,600원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 296,320,000원 | 291,371,520원 | 533,628,480원 |
유찰 시 최저가는 370,400,000원, 296,320,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 가격이 내려간다는 사실 자체가 곧 시세 대비 저렴함을 뜻하지는 않습니다. 실제 가격 메리트는 같은 유니콘101 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래·임대가격과 비교한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,030,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 375,000,000원 | 5,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 463,000,000원에서 집행비용 7,030,000원을 제외한 뒤 농협은행주식회사에 450,000,000원, 기술보증기금에 5,970,000원이 배당되는 가정입니다. 채권자 총 청구액 825,000,000원 대비 채권자 배당액은 455,970,000원, 미배당액은 369,030,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 사료됩니다.
- 주위환경. 탕정온샘도서관 북서측 인근이며 주변에 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제304호이며 외벽은 강화유리 및 석재 붙임 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중이고 단지 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구가 포함되며 토지 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 463,000,000원이 적정한지 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매 사례를 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 점유상태를 매각서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2023.03.28. 농협은행 근저당권과 후순위 가압류·압류의 현황을 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국·아산시 압류가 있으므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액은 배당 단계에서 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 이용 가능 범위와 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리 흐름은 명확합니다. 2023.03.28. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 기술보증기금 가압류, 국·아산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 463,000,000원의 투자 매력은 별도로 봐야 합니다. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 수 없고, 감정평가상 이용상태도 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”입니다. 실제 거래·임대 수준과 점유상태를 확인한 뒤 463,000,000원의 적정성을 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
