대전지방법원 2025타경12896. 천안시 동남구 목천읍 목천신도브래뉴1차 108동 1층 105호 아파트입니다. 이효진 씨가 2013.12.23. 거래가액 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 2015.06.24. 신한은행 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 36,000,000원·30,000,000원, 삼우자산대부 근저당 18,000,000원과 전세권 5,000,000원, 오케이저축은행 가압류 18,636,814원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2016.12.29. 확정채권양도로 신한은행의 근저당권들이 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.12.16. 한국자산관리공사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 회차에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 권리 자체는 비교적 단순합니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12896 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 103-4 목천신도브래뉴1차아파트 108동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·주방/식당·욕실/화장실2·현관/전실·발코니·드레스룸 · 12층 건물 중 1층 |
| 사용승인 | 2004.12.21 |
| 소유자 | 이효진 · 2013.12.23. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 150,803,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.06.24. 신한은행 근저당 48,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 신한은행의 2015.06.24., 2015.10.26., 2016.02.15. 근저당은 2016.12.29. 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 권리 이전은 기존 근저당의 순위를 이어받는 것이므로 새로운 선순위 권리가 생긴 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 추세는 -13.4%
목천신도브래뉴1차는 540세대, 사용승인일은 2004.12.21입니다. 비교 면적은 전용 84.98㎡로 본건과 일치합니다. 전체 12건 평균은 153,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 151,545,454원과 최신 거래를 우선해 볼 필요가 있습니다. 현재 최저매각가 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 137,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 11건 | 151,545,454원 |
실거래 전체 범위는 133,000,000원~187,000,000원이고 전체 평균은 153,500,000원입니다. 하지만 최신 거래는 2026.06. 137,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -13.4%입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 감정가 153,000,000원을 시세 수준이라고 평가하기보다는, 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격과 최근 하락 흐름을 우선해서 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 삼우자산대부주식회사 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 을구 9번 전세권 · 삼우자산대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 18,636,814원 | 13,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 155,636,814원 가운데 150,058,000원이 배당되고, 5,578,814원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 5,578,814원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 35,750,414원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 59,879,374원 | 0원 |
낙찰가격이 낮아질수록 채권자 쪽 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈 경우 매수인의 실질 취득금액도 별도 인수금 없이 해당 매각가격을 기준으로 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·자연림·다가구주택·공장·농경지 등이 함께 형성된 국도주변 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 108동 12층 건물 내 1층 105호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 아파트 1세대로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관/전실, 발코니, 드레스룸 등으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 513,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 단지. 목천신도브래뉴1차는 540세대이고 사용승인일은 2004.12.21입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 153,500,000원만 보지 말고 최근 12개월 평균 151,545,454원, 최신 거래 137,000,000원, 최근 추세 -13.4%를 우선 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인으로 조사된 사람은 없지만 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 삼우자산대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부이용상황 등이 건축물현황도 등을 근거로 기재됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
이 사건은 2015.06.24. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후의 근저당·전세권·가압류가 매각으로 정리되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 구조가 명확한 편입니다. 그러나 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 151,545,454원의 101.0%이고, 최신 거래는 137,000,000원, 최근 거래 추세는 -13.4%입니다. 여기에 폐문부재로 임대관계가 미상이라는 현장 확인 과제도 남습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단입니다.
