대전지방법원 2025타경12925. 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-4 일대의 토지와 신축중단 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물의 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공사한 내역은 주택과 유사하지만 준공 전입니다. 토지는 지목이 임야이나 현황은 건축허가를 득해 건축부지로 조성되어 있고, 허가된 9개동 가운데 5개동만 신축중인 상태에서 공사가 중단됐습니다.
이 사건은 권리분석에서 첫 줄부터 예외가 나옵니다. 말소기준권리는 2025.12.17. 세종공주축산업협동조합 근저당권이지만, 그보다 앞선 2025.12.16. 가처분이 존재합니다. 매각물건명세서에는 목록 3·4·5·6·7번의 갑구 순위번호 2번 가처분등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12925 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(현재 공사한 내역으로 보면 주택과 유사) · 준공 전 |
| 토지 | 4,951.0㎡ · 지목 임야 · 현황 건축부지 · 계획관리지역 · 공시지가 92,400원/㎡ |
| 건물상태 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 · 신축중단 · 건축물대장 미등재 · 마무리 공정 미성 |
| 소유자 | 주식회사에스엠산업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,273,439,000원 / 2,273,439,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 849,566,701원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 이동이 용이한 컨테이너 2동 매각제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 그대로 남는다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 이번 사건의 중심 위험은 임차보증금이 아니라 선순위 가처분과 별도로 신고된 공사대금 유치권입니다. 2025.12.23. 임의경매개시결정과 2026.02.11. 국의 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 배당 부족이 없다고 안전한 것은 아니다
현재 회차는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 2,273,439,000원입니다. 배당 계산에서는 매수인에게 넘어가는 금액형 채무를 0원으로 잡고 있어, 단순 산식상 취득금액은 최저가와 같습니다. 하지만 이는 가처분이라는 비금액형 인수권리와 성립 여부가 불분명한 유치권 신고의 경제적 영향을 금액으로 확정한 값이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,273,439,000원 | 0원 | 1,265,304,610원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,818,751,200원 | 0원 | 815,163,688원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,455,000,960원 | 0원 | 455,050,950원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,273,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,134,390원 |
| 2. 근저당권 · 세종공주축산업협동조합 | 983,000,000원 | 983,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,265,304,610원 |
배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 선순위 가처분은 배당으로 소멸하는 권리가 아니며, 신고된 공사대금 유치권도 위 배당표와 별도로 검토해야 합니다.
④ 공사중단·유치권 — 금액보다 현장 확인이 먼저
2026.01.19. 박한교가 공사대금 1,287,000,000원에 대해 유치권을 신고했으며, 자료에는 그 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 유치권이 성립한다면 점유 인도와 건물의 사용·공사 재개에 중대한 장애가 될 수 있습니다. 다만 신고 금액 자체가 곧바로 매수인의 채무로 자동 확정된다고 볼 수는 없으므로, 실제 점유와 공사대금채권의 존재·견련성 등 성립요건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축허가. 허가사항은 9개동이나 5개동만 신축중이며 공사가 중단된 상태입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 임야이나 천안시로부터 건축허가를 득하고 평탄지반으로 조성되어 건축물이 들어선 건축부지입니다.
- 매각제외. 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 임대. 확인된 임차인은 없고 감정평가상 임대내역은 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 소재 ‘남풍세IC’ 인근이며, 주위는 농경지·임야·소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리, 운행빈도 및 간선도로와의 거리 등을 감안하면 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 접도구역과 성장관리계획구역 저촉이 확인됩니다.
- 토지 형태. 토지면적 4,951.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 준공 전 신축중단 상태이고 선순위 가처분 인수 및 유치권 신고가 겹쳐 일반적인 완성 건물보다 매수 후 권리·공사 정리에 대한 검토 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인사건 확인. 2025.12.16. 대전지방법원 천안지원 가처분결정과 피보전권리인 추가근저당권설정등기청구권의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 인수 범위 확인. 목록 3·4·5·6·7번 가처분등기가 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 기준으로 말소·해제 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 박한교의 1,287,000,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 실제 점유자·점유 시점·공사계약·공사내역·채권관계를 대조해야 합니다.
- 잔여공사 확인. 내·외벽, 창호·유리, 목·수장, 위생·난방설비 등 미성 공정과 준공을 위해 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 건축 인허가 확인. 허가사항 9개동 중 5개동만 신축중인 상태이므로 기존 허가의 유효성 및 공사 재개·준공 가능성을 천안시 관련 부서에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역·준보전산지·성장관리계획구역 등 토지이용 제한이 향후 공사와 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건 구분. 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로 현장 물건과 매각 대상의 경계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 가처분·유치권 관련 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원”만 보면 놓치는 사건
이 사건의 배당표만 보면 단순합니다. 신건 2,273,439,000원에서 집행비용과 세종공주축산업협동조합 근저당 983,000,000원을 배당하고도 소유자 잔여가 1,265,304,610원으로 계산됩니다. 1회·2회 유찰 시에도 근저당 미배당은 0원입니다.
하지만 낙찰자가 실제로 마주하는 문제는 배당 밖에 있습니다. 선순위 가처분이 말소되지 않고 인수되고, 1,287,000,000원 공사대금 유치권 신고가 있으며, 건물 5동은 준공 전 신축중단·건축물대장 미등재 상태입니다. 따라서 이 물건은 “채권 배당은 여유 있지만, 인수권리와 현장 정리 난도가 높은 사건”으로 보는 것이 핵심입니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실보다, 가처분의 해소 가능성과 유치권 성립 여부, 공사 재개·준공 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
