대전지방법원 2025타경12945. 천안시 서북구 백석동 천안미래에이스하이테크시티 지하1층 엠비132호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사유스바이오로, 2020.06.29 매매를 원인으로 2020.07.21 소유권이전등기를 했으며 등기상 거래가액은 353,294,500원입니다. 같은 날 우리은행의 310,800,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 이 사건의 말소기준입니다.
그 뒤 2020.07.31 우리은행 근저당 60,000,000원, 2024.04.15 신용보증기금 가압류 270,000,000원, 2024.05.10 중소기업은행 가압류 279,210,760원, 2025.01.08 천안시 압류가 순차적으로 붙었습니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.30 등기됐으며 채권자는 유더블유제십오차유동화전문 유한회사, 양도인은 우리은행입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12945 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1206 천안미래에이스하이테크시티 지1층 엠비132호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 내 지하1층 엠비132호 · 사용승인일 2017.08.31 |
| 소유자 | 주식회사유스바이오 · 2020.07.21 소유권이전 · 거래가액 353,294,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 326,221,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발행일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.07.21 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 310,800,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2020.07.31 추가 근저당부터 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 천안시 압류, 현재 경매개시결정까지는 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리분석 결과상 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 전입자 — 대항력은 없지만 임대차 내용 확인 필요
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오연주 | 지하1층 엠비132호 | 2021.09.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 전입자는 1명입니다. 오연주의 전입일은 2021.09.30으로 말소기준일 2020.07.21보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 임대차관계 미상의 전입자 있음으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 419,000,000원, 시세 판단은 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 419,000,000원으로 신건입니다. 소유자의 2020년 등기상 거래가액은 353,294,500원이지만, 이 과거 거래가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 419,000,000원 | 412,410,000원 | 507,600,760원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 335,200,000원 | 329,707,200원 | 590,303,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,160,000원 | 263,605,760원 | 656,405,000원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 335,200,000원, 268,160,000원으로 내려가지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 현재 회차 507,600,760원에서 1회 유찰 시 590,303,560원, 2회 유찰 시 656,405,000원으로 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,590,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 310,800,000원 | 310,800,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 41,610,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 279,210,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 920,010,760원 중 채권자 예상배당은 412,410,000원, 미배당액은 507,600,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합운동장 북서측 인근이며 주위는 농공단지, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 공동 위생·급배수설비, 소방설비, 스프링쿨러, 승강기, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 사다리형 평지입니다. 토지면적은 18,315.1㎡, 공시지가는 418,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고 산업시설구역·공공시설구역·녹지구역 및 중점경관관리구역과 관련돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 45M 내외 포장도로, 서측으로 왕복 4~5차선, 북측으로 왕복 2~3차선 포장도로를 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오연주 임대차 확인. 전입일 2021.09.30으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차관계를 확인합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.07.21 우리은행 근저당권 310,800,000원이 기준이며 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 대조합니다.
- 이전 경매 취하 구분. 2024.04.16 경매개시결정은 2025.11.05 말소됐고, 현재 절차는 2025.12.30 경매개시결정에 따른 사건입니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 419,000,000원은 신건 감정가와 동일합니다. 현재 시세를 직접 비교할 거래자료 없이 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 이용상태 확인. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현황과 공부의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.07.21 우리은행 근저당권 310,800,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 오연주 전입일 역시 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 전입자라는 점은 입찰 전 보완해야 합니다. 가격 역시 현재 감정가와 최저가가 419,000,000원으로 동일한 신건이지만, 현재 시세와 직접 비교할 거래자료 없이 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 이 사건은 권리상 인수는 0원, 점유관계는 추가 확인, 가격 평가는 유보로 정리하는 것이 맞습니다.
