대전지방법원 2025타경12960. 아산시 신창면 남성리 신일아파트 104동 1층104호입니다. 등기상 현재 소유자는 황치현이며, 2022.04.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 50,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 국 압류와 경매개시결정, 와이앤케이파트너스대부 가압류는 매각으로 소멸합니다.
전입자 권진현의 전입일은 2025.09.19.로 말소기준일인 2022.04.29.보다 늦습니다. 따라서 이 전입자는 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성을 포함한 배당표의 최종 순위와 소유자 잔여액은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12960 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 205-1 신일아파트 104동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실 등 · 11층 건물 중 1층104호 |
| 소유자 | 황치현 (2022.04.23. 증여, 2022.04.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 46,097,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 1997.12.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 국민은행 근저당과 삼성카드 가압류, 전영수 가처분·최순자 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.29. 신한은행 근저당입니다. 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 와이앤케이파트너스대부 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정의 채권자는 유아이제사십차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 신한은행)로 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당관계 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권진현 | 104동 1층104호(신일아파트) | 2025.09.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권진현의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 그 보증금을 낙찰자가 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 내용이 확인되지 않으므로 실제 배당에서는 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다. 매각물건명세서에도 “임대차관계 미상의 전입자 있음”으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값은 확인되지 않는다
신일아파트는 404세대, 사용승인일은 1997.12.01.입니다. 현재 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 75,000,000원입니다. 다만 동일 평형의 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 싼지 비싼지를 수치로 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 50,600,000원 | 50,600,000원 |
| 2. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 7,131,144원 | 7,131,144원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,518,856원 |
75,000,000원 매각 가정 시 채권자 청구 합계 57,731,144원은 전액 배당되는 계산이며 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 15,518,856원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 국 압류액과 임차인의 최우선변제 가능성은 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성3리마을회관 서측 인근으로 중·소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 1층104호이며 사용승인일은 1997.12.01.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 소화설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 북동측으로 폭 약 10M 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역이 확인되며 공시지가는 555,800원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 권진현의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성을 점검해야 합니다.
- 대항력과 배당을 구분. 2025.09.19. 전입은 2022.04.29. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 규모에 따라 배당순위에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 국 압류 확인. 2024.02.23. 아산세무서장 압류가 있으므로 실제 체납액과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 평형 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 75,000,000원을 곧바로 시세 또는 적정가로 보지 말아야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가 75,000,000원, 1회 유찰 시 60,000,000원, 2회 유찰 시 48,000,000원으로 계산되어 있으므로 회차별 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 다만 임대차와 가격은 확인 후”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 권진현도 2025.09.19. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수와 배당은 별개입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성을 점검해야 하고, 국 압류의 실제 금액도 확인해야 합니다. 여기에 동일 평형 실거래 금액이 확인되지 않아 신건 최저가 75,000,000원의 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 임대차 배당과 가격은 원본 확인 후 접근입니다.
