부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 확인되지 않고, 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신건 가격 자체가 저렴하다고 판단할 비교 시세 자료가 없어, 권리 안전성과 가격 경쟁력은 분리해서 검토해야 합니다.

감정가 / 최저가

118,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

118,000,000원

인수 0원

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

B등급

권리 안전·환금성 검토

창원지방법원 2025타경1078. 경상남도 사천시 향촌동 소재 삼일아너스 2층 102호 다세대주택입니다. 권리 흐름의 핵심은 2010년 설정된 삼천포농업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류·서울보증보험주식회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경1078
소재지	경상남도 사천시 향촌동 979-3 2층102호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택
소유자	이유식
감정가 / 최저가	118,000,000원 / 118,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	삼천포농업협동조합 / 35,581,272원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

2010년 7월 1일 설정된 삼천포농업협동조합 근저당권(채권최고액 91,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 설정된 서민금융진흥원 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사는 확인되지 않으며 매수인이 승계하는 권리는 0원입니다.

② 권리 안전성 분석

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 권리 정리는 단순한 유형입니다.

⚠️ 주의할 부분 소형 다세대는 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다. 신건 가격 1억1,800만원이 적정한지는 현장 상태·실거래·임대수요를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,452,000원
삼천포농업협동조합 근저당	91,000,000원	91,000,000원
서승기 근저당	13,000,000원	13,000,000원
서민금융진흥원 가압류	11,514,904원	11,514,904원
서울보증보험주식회사 가압류	12,181,396원	33,096원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

현재 신건 1.18억원 · 1회 유찰 시 9,440만원 · 2회 유찰 시 7,552만원

④ 입지·환금성 메모

입지. 사천시 향촌동 향촌동행정복지센터 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·상가·농경지가 혼재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 주변 교통 상황은 보통 수준입니다.
건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 102호이며 사용승인일은 2008.09.01입니다.
환금성. 삼일아너스는 총 세대수가 6세대로 소규모 다세대 특성이 있어 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리인 2010년 삼천포농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
가격 검토. 비교 가능한 최근 거래 확인 없이 신건 가격만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
현장 확인. 내부 상태·관리 상태·임대수요를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
보수 입찰. 소형 다세대는 매도 기간과 환금성을 고려한 입찰가 설정이 중요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따로 봐야 한다”

이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전형 경매입니다. 다만 안전한 권리와 좋은 매수 가격은 같은 의미가 아닙니다. 신건 감정가 1억1,800만원에서 입찰하려면 소형 다세대의 환금성과 실제 시장가격을 반드시 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 접근이 적절한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	1억 1,800만원
2	2026-09-28	D-0 진행	8,260만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 소형 다세대는 가격보다 환금성을 봐야 한다 — 사천 삼일아너스 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 권리 안전성 분석

③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따로 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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