한 줄 평 근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 부담은 낮습니다. 다만 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 159,291,666원인데 최저매각가는 173,000,000원으로 시세 대비 108.6%입니다. 신건 가격 메리트보다 유찰 후 접근이 적합합니다.
감정가 / 최저가
173,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
159,291,666원
동일 평형 12건
최저가 ÷ 시세
108.6%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
창원지방법원 2025타경21814. 거제시 옥포동 자이온더퍼스트아파트 103동 904호 아파트입니다. 전용면적 84.9502㎡ 대상으로, 국민은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 가격 측면에서는 감정가 그대로인 신건이라 최근 거래 흐름 대비 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21814 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 103동 9층904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김외종, 임희정 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 185,210,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.07.19 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류, 국민은행 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 2명이 조사되었으나 전입일이 말소기준권리 이후이고 보증금이 확인되지 않아 대항력 없는 것으로 확인됩니다.
임차 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이은화 | 2024.10.10 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력 없음 |
| 정원희 | 2024.10.10 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력 없음 |
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
자이온더퍼스트아파트 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 159,291,666원입니다. 최저매각가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.6%로, 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 11 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 20 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 8 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 19 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 9 | 175,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 159,291,666원 |
⚠️ 가격 판단 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 159,291,666원보다 높습니다. 신건에서 가격 가점을 주기 어렵고, 유찰 이후 가격 조정 구간을 확인하는 전략이 적합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 국민은행 근저당권 | 203,500,000원 | 169,778,000원 |
| 거제주류판매상사 근저당권 | 24,000,000원 | 0원 |
| 롯데캐피탈 가압류 | 20,351,312원 | 0원 |
| 국민은행 가압류 | 24,637,304원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 48,187,513원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래
최저가 1.73억은 최근 평균 거래가보다 높습니다.
✅ 권리 관점 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이며 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 가격 관점 최근 12개월 평균 1.592억 대비 최저가 1.73억으로 신건 가격 부담이 있습니다. 권리보다 가격 조정 여부가 핵심입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 거래 평균 대비 높은 가격이므로 신건 응찰 전 가격 상한 검토가 필요합니다.
- 유찰 활용. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.6회로 확인되어 회차별 가격 변화를 확인할 필요가 있습니다.
- 임차 관계. 조사 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없는 구조이나 보증금 미상 부분은 원본 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 일부 면적 차이가 있어 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 따져야 한다”
이 물건은 권리 구조만 보면 매각 후 인수 부담이 없는 안전형입니다. 하지만 신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 159,291,666원보다 높습니다. 깨끗한 권리와 별개로 가격 경쟁력이 확보되는 시점을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 검토 대상입니다.
