부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경21870 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트조 84.8475㎡

최저매각가 신건 · 1차

130,000,000원 1억 3,000만 감정가 130,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-24

통영지원 10:00

입찰 보증금

1,300만원

최저가의 10% · 13,000,000원

실거래 대비

▲ 19.3% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.09억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 가능성이 남아 있어 실질취득 판단 전 확인이 필요한 아파트.

가격 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 109,000,000원의 119.3%로 최근 시세 기준 비쌈
자금 입찰보증금 10% 기준 약 13,000,000원 · 인수액은 보증금 확인 전 확정 불가
리스크 김성곤 전입 2009.01.14로 말소기준 이전 대항력 있음·보증금 미상

한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리 이전 전입한 대항력 임차인이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한 최저가는 최근 12개월 평균 거래가보다 높은 수준으로, 신건 가격 메리트는 제한적입니다.

감정가 / 최저가

130,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 평균

109,000,000원

동일평형 3건

최저가 ÷ 최근시세

119.3%

최근 평균 대비 높음

임차 리스크

확인 필요

대항력·보증금 미상

창원지방법원 2025타경21870. 거제시 장평동 태완노블리안 101동 602호 아파트입니다. 소유자는 서정미이며, 말소기준권리는 2011년 설정된 거제중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 2009년 전입한 김성곤 점유자는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정됩니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경21870 (임의경매)
소재지	경상남도 거제시 장평동 660 태완노블리안 101동 6층602호
물건종류	아파트 · 태완노블리안 · 공동주택
소유자	서정미
감정가 / 최저가	130,000,000원 / 130,000,000원
신청채권자 / 청구	거제중앙신용협동조합 / 124,652,950원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 임차인이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 김성곤은 2009.01.14 전입으로 2011.02.11 설정된 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 배당 부족 시 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김성곤	2009.01.14	미상	有	확인 필요	가능성 있음

매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 최저가 130,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되며, 보증금 확인 후 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격 부담

거래월	전용	층	거래가
2026.06	84.85㎡	6	140,000,000원
2026.04	84.85㎡	12	95,000,000원
2025.10	84.85㎡	10	92,000,000원
최근 12개월 평균		3건	109,000,000원

전체 거래 평균은 136,108,333원이지만 최근 12개월 평균은 109,000,000원입니다. 최근 거래 기준으로 시장 가격은 하락 추세이며(최근 대비 이전 거래 -24.9%), 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다.

매각대금 배분 (130,000,000원 가정)

감정가 vs 실거래 시세

최근 12개월 평균 거래 대비 감정가가 높아 신건 가격 검토가 필요합니다.

④ 배당 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,620,000원
을구 4번 근저당권 · 거제중앙신용협동조합	182,000,000원	127,380,000원
을구 6번 근저당권 · 거제중앙신용협동조합	17,000,000원	0원
갑구 21번 가압류 · 경남신용보증재단	18,527,610원	0원

⛔ 핵심 리스크 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 항목은 임차보증금입니다. 현재 보증금이 미상인 상태이므로 낙찰가가 낮아져도 실질취득 비용은 달라질 수 있습니다. 입찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금·배당요구 여부 확인 전 입찰가 산정 금지.
가격 기준. 최근 12개월 평균 109,000,000원 대비 최저가 130,000,000원으로 최근 시세 기준 부담이 있습니다.
권리 정리. 말소기준권리 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 숫자를 다시 봐야 한다”

태완노블리안 602호는 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리관계 자체는 단순합니다. 하지만 2009년 전입한 대항력 임차인이 있고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 가장 큰 변수입니다. 또한 최근 12개월 거래 평균보다 높은 최저가는 가격 메리트를 제한합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차보증금 확인 전에는 안전한 물건으로 보기 어렵습니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 임차보증금 확인이 필요한 태완노블리안 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격 부담

④ 배당 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 숫자를 다시 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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