창원지방법원 2025타경21888. 경상남도 거제시 고현동 고려아파트 2동 1207호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2015년 설정된 현대해상화재보험 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 비엔케이캐피탈·하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 부담할 별도 인수권리는 없습니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 거래 흐름을 봐야 합니다. 전체 12건 평균 거래가는 103,666,666원이지만 최근 12개월 평균은 94,000,000원이며 최근 거래 기준으로 시장은 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 959-5 고려아파트 2동 12층1207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 67.66㎡ · 12층1207호 |
| 소유자 | 오영주 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 한국자산관리공사 / 99,552,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 7번 현대해상화재보험 근저당권(2015.02.25)입니다. 기준권리 이후 설정된 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 흐름 확인 필요
고려1차(101-102동) 동일 면적 실거래 12건 기준입니다. 전체 평균은 103,666,666원이지만 최근 12개월 거래는 94,000,000원 평균이며, 최근 거래 기준으로 가격 흐름은 하락(-12.1%)입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.66㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 67.66㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 67.66㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94,000,000원 |
최저가 94,000,000원은 최근 12개월 평균과 동일합니다. 전체 평균 대비로는 낮아 보일 수 있으나, 최근 거래와 하락 추세를 기준으로 보면 신건에서 즉시 높은 가격 메리트를 가진다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 현대해상화재보험 근저당 | 144,000,000원 | 91,908,000원 |
| 비엔케이캐피탈 가압류 | 15,317,274원 | 0원 |
| 하나캐피탈 가압류 | 21,782,818원 | 0원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
④ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 전체 평균 거래가보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 현대해상 근저당 및 후순위 가압류의 소멸 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 가격은 시장 기준으로”
이 물건은 권리분석 측면에서는 인수 위험이 없는 안정형입니다. 다만 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 같고, 최근 거래 흐름은 하락 방향입니다. 따라서 권리 안전성은 장점이지만, 가격 경쟁력은 시장 상황과 함께 판단해야 합니다.
