대구지방법원 2025타경292. 김천혁신도시 안 ‘드림스퀘어’ 2층 205호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(의원)이고 현재는 공실입니다. 등기상 소유자는 박옥연이며, 2015년 7월 29일 소유권이 이전된 같은 날 신한은행이 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 경북 신용보증재단·대구신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 떠안을 등기상 권리금액은 0원입니다. 다만 현황이 공실이고 출입문에 관리비 미납 독촉 안내문이 부착되어 있다는 점은 입찰 전에 실제 체납액과 부담 범위를 확인해야 할 실무 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경292 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 793 드림스퀘어 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 혁신3로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 중 2층 205호 · 사용승인 2015.07.14 |
| 소유자 | 박옥연 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 97,720,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 185,619,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
2015년 신탁등기는 같은 달 이미 말소됐고, 현재 소유권은 박옥연에게 이전되어 있습니다. 핵심은 2015.07.29. 설정된 신한은행 근저당권 222,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 2024년의 가압류 2건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있어 등기상 인수구조는 단순합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가는 407,000,000원이지만 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 97,720,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설이고, 확인된 실거래 비교값 없이 최저가 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 97,720,000원 | 24.01% | 222,278,960원 |
| 5회 유찰 시 | 68,404,000원 | 16.81% | 251,067,272원 |
| 6회 유찰 시 | 47,882,800원 | 11.76% | 271,219,090원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,158,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 222,000,000원 | 95,561,040원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 25,840,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 317,840,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 95,561,040원, 미배당은 222,278,960원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천혁신도시 내 드림스퀘어에 위치하며 주위는 관공서·아파트·상업시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설(의원) 용도이나 현재는 공실입니다.
- 도로. 서측 폭 약 24미터, 북측 폭 약 16미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 공시지가. 1,930,000원/㎡, 토지면적 1,631.4㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2015.07.14이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 설비. 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보기, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 체납 확인. 출입문에 관리비 미납 독촉 안내문이 부착되어 있으므로 관리사무소에서 실제 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 평가되어 있으므로 내부 상태, 시설물 잔존 여부, 향후 사용·임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성 점검. 4회 유찰된 근린생활시설인 만큼 감정가 대비 할인율보다는 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조이나 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 222,278,960원은 채권자 측 부족액으로, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2015년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 근린생활시설이고 현재 공실이며 4회 유찰된 상태입니다. 감정가 407,000,000원 대비 최저가 97,720,000원이라는 큰 할인폭은 눈에 띄지만, 확인된 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 수익성과 환금성은 별도 검증. 이 물건의 승부처는 싸게 보이는 숫자보다 실제 상가 수요를 확인하는 데 있습니다.
