대구지방법원 2025타경307. 김천시 감호동 203의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 스라브지붕 3층이며 실제 이용상태는 1층~3층 주택입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설·창고시설이지만 실제 주택으로 이용 중이고, 부동산 표시의 도로명 주소는 ‘용머리6길 34’이나 현황은 ‘용머리6길 36’으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
등기상 핵심은 2012.09.12 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 44,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 이재곤 근저당과 다수의 가압류·압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별도로 점유관계에서는 말소기준보다 7년 이상 앞선 2005.04.18 전입자 김동열이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 감호동 203 · 용머리6길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설·창고시설 · 현황 1층~3층 주택 |
| 소유자 | 임태순 (단독소유) |
| 토지 | 70.9㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 108,802,900원 / 37,319,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 36,799,904원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 소유자 임태순은 2012.09.12 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 44,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2013년 이재곤 근저당 20,000,000원과 2018년 이후의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.04.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
확인되는 실제 임차인·점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 전영길·하신호·김수목은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 김동열은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동열 | 2005.04.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하신호 | 2015.12.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수목 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영길 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가 108,802,900원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 37,319,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 26,123,300원, 5회 유찰 시 18,286,310원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 실제 용도가 주택이면서 공부상 제2종근린생활시설·창고시설이고, 3회 유찰된 물건이라는 점은 가격 할인 자체보다 용도·점유·환금성 확인이 우선임을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,071,742원 |
| 2. 한국양계축산업협동조합 근저당 | 44,400,000원 | 36,247,258원 |
| 3. 이재곤 근저당 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 김천신용협동조합 가압류 | 15,227,985원 | 0원 |
| 5. 한국주택금융공사 가압류 | 74,809,222원 | 0원 |
| 6. 주식회사케이아이코아즈대부 가압류 | 5,783,491원 | 0원 |
| 7. 경북 신용보증재단 가압류 | 14,681,135원 | 0원 |
| 8. 주식회사 국민은행 가압류 | 31,051,093원 | 0원 |
| 9. 신한카드 주식회사 가압류 | 17,202,161원 | 0원 |
| 10. 주식회사 한빛자산관리대부 가압류 | 7,093,064원 | 0원 |
| 11. 동양자산관리대부주식회사 가압류 | 12,869,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,319,000원 가정 시 집행비용 1,071,742원을 제외한 36,247,258원이 한국양계축산업협동조합에 배당되고, 총 채권액 243,117,474원 중 206,870,216원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김동열의 보증금이 미상인 만큼 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설·창고시설이나 실제로는 1층~3층 주택으로 이용 중입니다.
- 주소 현황. 부동산 표시 도로명 주소는 ‘용머리6길 34’이나 현황은 ‘용머리6길 36’으로 이용 중입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 김천교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 70.9㎡의 대지로 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 274,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 및 벽돌조 스라브지붕 3층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동열 보증금 확인. 2005.04.18 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 가장 먼저 확인돼야 합니다.
- 인수액 확정 전 입찰가 계산 금지. 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 제2종근린생활시설·창고시설과 현황 주택 이용의 차이가 금융·세금·매도 시 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 도로명 주소 현황 확인. 등기 표시 ‘용머리6길 34’와 현황 이용 ‘용머리6길 36’의 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 확인. 임차인 4명의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당표 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 선순위 전입이 먼저다
이 물건은 감정가 108,802,900원에서 3회 유찰돼 최저가가 37,319,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 법정지상권과 명시 인수권리도 해당사항없음이라 구조가 단순해 보입니다. 그러나 실제 권리분석의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 2005.04.18 전입한 김동열은 2012.09.12 말소기준보다 앞서며, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 이 사건은 현재 최저가만 놓고 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없고, 공부상 근린생활시설·창고시설과 실제 주택 이용이 다르며, 이미 3회 유찰된 물건입니다. 선순위 점유자의 보증금과 권리관계가 확인된 뒤에야 실질취득비용과 응찰가를 계산할 수 있는 사건입니다. 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 권리와 현황입니다.
