창원지방법원 2025타경22083. 거제시 사등면 사곡리 사곡영진자이온2단지 206동 1901호 아파트입니다. 이용상태는 공동주택이며 전용면적 84.9954㎡급으로 확인됩니다. 소유자는 양경화 씨이고, 말소기준권리는 2016년 설정된 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1.52억 신건입니다. 반면 같은 단지 동일 평형 최근 거래 평균은 1.3908억으로, 신건 가격은 최근 거래 흐름보다 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 사곡리 832-9 사곡영진자이온2단지 206동 19층1901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택 이용중 |
| 소유자 | 양경화 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다
임차인은 확인되지 않으며, 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 2016년 거제축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
사곡영진자이온2단지 동일 평형 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85㎡급 | 12건 | 139,083,333원 |
최근 거래 범위는 130,000,000원~154,000,000원이며 최근 12개월 평균은 139,083,333원입니다. 최저매각가 152,000,000원은 최근 평균 대비 109.3%로, 신건에서 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 168,000,000원 | 149,072,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당 18,928,000원이 발생합니다. 이는 채권자의 손실이며 매수인 인수금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 거제시 사등면 사곡리 사곡교차로 남측 인근 공동주택 지역으로 공동주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 지구단위계획구역, 주거용지 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 사곡영진자이온2단지는 508세대, 2013년 준공 단지입니다. 최근 거래는 존재하지만 가격대는 130,000,000원~154,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준 확인. 감정가보다 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선해 입찰가를 정해야 합니다.
- 권리 확인. 거제축산업협동조합 근저당이 말소기준이며 낙찰 후 소멸 구조입니다.
- 가격 전략. 신건 1.52억은 최근 평균 대비 높으므로 유찰 회차별 가격 변화를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 최고층(19층) 물건으로 실제 조망·관리상태·점유현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”
이 물건은 권리 구조만 보면 안정적인 아파트 경매입니다. 임차인 인수 위험이 없고 근저당 이후 권리는 정리됩니다. 다만 현재 신건 가격은 최근 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 권리는 합격이지만 가격은 기다림이 필요한 물건입니다.
