창원지방법원 2025타경22091. 경상남도 거제시 사등면 성포리 미래미라지 106동 301호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 31일 설정된 진주서부농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 부담하는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 신건 상태에서, 최근 거래 흐름을 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래 가격보다 높은 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 을구 1번 진주서부농업협동조합 근저당권입니다. 갑구의 압류 및 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건

미래미라지 동일 면적 실거래 12건 기준 평균 거래가는 238,750,000원입니다. 그러나 최근 12개월 거래 6건 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 173,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 평균 대비 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 거제시 사등면 성포리 소재 사등면사무소 북동측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등이 적용됩니다.
• 환금성. 미래미라지는 96세대 규모이며 거래는 존재하지만 최근 거래 가격 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준 확인. 전체 평균 238,750,000원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
• 신건 입찰 주의. 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높아 가격 조정 여지가 있습니다.
• 권리 확인. 진주서부농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각 소멸 예정입니다.
• 현황 확인. 내부 조사 불가로 감정평가서 및 현장 재확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 별도 판단”

이 물건은 권리분석 측면에서는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수 위험도 없습니다. 하지만 최근 12개월 평균 거래와 최신 거래를 보면 신건 최저가는 최근 시장보다 높은 수준입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력은 별개의 문제이며, 입찰가는 최근 거래 흐름을 기준으로 접근하는 것이 필요합니다.