창원지방법원 2025타경22115. 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-52 소재 연립/다세대 및 토지 관련 경매 물건입니다. 소유자는 이지영으로 확인되며, 말소기준권리는 2023년 8월 28일 설정된 장암농업협동조합 근저당권입니다.

후순위 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없으며, 배당표 기준 매수인이 별도로 부담하는 권리는 0원입니다. 다만 아파트처럼 거래 데이터가 풍부한 유형이 아니므로 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 권리 분석 상세

③ 예상배당표 (매각가 483,860,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 거제시 사등면 사곡리 소재 두동새마을회관 남측 인근으로, 주변은 단독주택 및 주거나지가 위치합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 관내 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.
• 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 496㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 아파트와 달리 거래층이 제한될 수 있는 연립/다세대+토지 유형으로, 입찰 전 지역 실수요와 매도 가능성을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 인수 권리는 0원 구조지만 등기부 원본과 배당 관계를 최종 확인하세요.
• 가격 판단. 최근 거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 용도 확인. 현황은 단독주택 이용으로 기재되어 있어 공부와 현황 차이를 확인해야 합니다.
• 제시외 물건. 제시외 건물·구조물·수목 포함 여부와 제외 대상(야외테이블)을 확인하세요.
• 환금성. 비아파트 물건은 낙찰 후 매도 기간과 수요층을 반드시 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따로 봐야 한다”

이 사건은 임차인 인수와 권리 부담 측면에서는 안정적인 물건입니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 매수인 인수액은 없습니다. 다만 연립/다세대 + 토지라는 용도 특성상 아파트처럼 단순 비교가 어렵고, 신건 최저가 483,860,000원이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 권리는 합격, 그러나 최종 판단은 지역 수요·현황 이용·환금성 검토 후 내려야 합니다.