부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경22139 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트구조 74.1494㎡

최저매각가 신건 · 1차

173,000,000원 1억 7,300만 감정가 173,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-24

통영지원 10:00

입찰 보증금

1,730만원

최저가의 10% · 17,300,000원

실거래 대비

▼ 5.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.84억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기는 있으나 대항력 없음으로 인수 0원 구조. 다만 신건 최저가는 최근 12개월 평균 대비 100.1%로 가격 메리트가 부족합니다.

가격 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 172,757,142원의 100.1%로 최근 시세 이상
자금 입찰보증금 17,300,000원 · 임차인 인수액 0원
리스크 지민정 임차권등기 110,000,000원 존재하나 전입일이 말소기준 이후로 대항력 없음

한 줄 평 임차권등기 1건이 있으나 대항력 없는 임차권으로 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 수준이며, 최근 거래 추세도 하락(-8.2%)이라 가격 접근은 신중해야 합니다.

감정가 / 최저가

173,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 시세

172,757,142원

최근 7건 평균

최저가 ÷ 최근시세

100.1%

최근 시세 이상

매수인 인수

0원

임차권 인수 없음

창원지방법원 2025타경22139. 거제시 문동동 거제센트럴푸르지오 113동 305호 아파트입니다. 권리 구조의 핵심은 2023년 설정된 한화생명보험 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 발생한 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

주의할 부분은 임차권등기입니다. 지민정의 임차보증금 110,000,000원이 등기되어 있으나 주민등록일자가 2023년 2월 9일로 말소기준권리인 2023년 2월 3일 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경22139 (임의경매)
소재지	경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 113동 3층305호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸
소유자	최덕규
감정가 / 최저가	173,000,000원 / 173,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구	한화생명보험주식회사 / 104,527,776원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 없다

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
지민정	110,000,000원	없음	확인 필요	없음

✅ 인수 판단 임차권등기는 존재하지만 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음. 매수인이 보증금 110,000,000원을 별도로 부담하는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 매력 구간이 아니다

거제센트럴푸르지오 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 172,757,142원입니다. 최저가 173,000,000원은 최근 평균 대비 100.1%로 최근 시세 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	74.15㎡	12	217,300,000원
2026.06	74.15㎡	20	167,000,000원
2026.06	74.03㎡	11	167,000,000원
2026.04	74.15㎡	7	155,000,000원
2026.03	74.15㎡	17	158,000,000원
평균	12건	-	179,191,666원

⚠️ 하락 추세 반영 최근 12개월 평균은 172,757,142원이며 이전 거래 대비 최근 거래 추세는 -8.2%입니다. 전체 평균 179,191,666원만 보고 저렴하다고 판단하기보다 최근 거래 흐름을 우선 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,222,000원
근저당 · 한화생명보험주식회사	127,200,000원	127,200,000원
가압류 · 농협은행주식회사	13,663,588원	13,663,588원
잔여 · 소유자 교부	-	28,914,412원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균과 거의 동일한 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 지민정 임차권등기는 있으나 대항력 없음으로 인수 위험은 없습니다.
가격 확인. 신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준이므로 가격 조정 여지를 확인해야 합니다.
배당 변수. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안정, 가격은 검토”

이 물건은 임차권등기라는 외형적 부담은 있지만, 대항력 없는 임차권으로 매수인 인수 위험은 제거됩니다. 권리 구조만 보면 안정적인 편입니다. 다만 최근 12개월 평균과 비교한 가격은 신건에서 충분히 할인된 수준이 아니며, 최근 거래 추세도 하락 흐름입니다. 권리는 합격이지만 가격은 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

임차권은 있지만 인수는 없다 — 거제센트럴푸르지오 305호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 없다

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격은 매력 구간이 아니다

④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안정, 가격은 검토”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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