창원지방법원 2025타경22155. 거제시 옥포동 이편한세상옥포아파트1단지 102동 1604호 아파트입니다. 권리관계는 비교적 명확합니다. 2017년 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 등기상 부담은 없습니다.

다만 신건 감정가 그대로 입찰하는 경우에는 가격 검토가 필요합니다. 최근 동일 평형 거래는 2억 초반대에 형성되어 있으며 최저매각가는 최근 12개월 평균보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 떠안을 권리 없음

임차인 인수 위험은 없습니다. 말소기준권리는 2017.03.08 설정된 주식회사경남은행 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정과 박원국 지분 압류 2건은 매각으로 소멸됩니다.

② 시세 비교 — 신건 가격 점검 필요

e편한세상옥포아파트1단지 동일 면적(84.96㎡~84.97㎡) 최근 거래 12건 기준입니다.

최근 12개월 평균 거래가는 222,916,666원, 최신 거래가는 226,000,000원입니다. 최저매각가 251,000,000원은 최근 평균 대비 112.6%로 신건에서 가격 우위를 확보했다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 거제시 옥포동 국산초등학교 북동측 인근 공동주택 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며 주변 도로와 연결됩니다.
• 환경. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 공동주택으로 이용 중입니다.
• 환금성. e편한세상옥포아파트1단지 557세대 규모이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 확인. 신건 최저가는 최근 거래 평균보다 높아 응찰 전 가격 상한 검토가 필요합니다.
• 권리 확인. 근저당 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상이며 현장 조사 자료를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검토”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안정형 경매입니다. 하지만 신건 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 결국 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 권리는 합격, 가격은 신중한 검토가 필요한 물건입니다.