창원지방법원 2025타경22179. 경상남도 거제시 문동동 349-11 소재 연립/다세대 및 토지 관련 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 최봉식이며, 2025년 3월 25일 설정된 거제수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 점유자가 확인되어 권리보다 실제 인도 과정과 임차관계 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 을구 4번 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며, 경매개시결정과 함께 매각 후 소멸하는 권리입니다. 기존 소유권 관련 등기는 현재 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 구조로 보이지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능성 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 227,235,140원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 거제시 문동동 소재 거제상문고등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 관내 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지 조건. 계획관리지역이며 토지 일부는 공부상 대지이나 현황 도로 등으로 이용되고 있어 사용·수익 영향 확인이 필요합니다.
• 특이사항. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 태양광설비 포함 조건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 최봉운의 전입신고일·보증금·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
• 토지 확인. 공유지분 및 현황 도로 이용 토지 조건을 현장 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가 포함 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 권리 분석. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 임차관계 확인 전 단정은 금물입니다.

맺으며 — “인수 0원과 안전은 다르다”

이 물건은 등기 권리만 보면 매각 후 소멸 구조가 명확하고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 최종 위험은 등기뿐 아니라 점유와 현황에서 발생합니다. 점유자의 보증금과 전입일이 확인되지 않은 만큼, 현장 확인 후 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.