부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 가격만 보면 부담이 작은 신건 물건입니다. 하지만 지분매각이고, 전입신고가 말소기준권리 이전인 점유자가 있어 보증금 미상 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 공유자 우선매수권 등 특별매각조건도 있어 일반 물건과 접근 방식이 다릅니다.

감정가 / 최저가

30,773,160원

신건(0회 유찰)

실질취득 기준

확인 필요

보증금 미상 점유자 존재

매수인 인수

가능성 있음

대항력 점유 확인 필요

핵심지표

지분매각

공유자 우선매수권

창원지방법원 2025타경22186. 거제시 사등면 사등리 2028 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 가격이 아닙니다. 등기상 근저당과 압류는 없지만, 일부 지분에 대한 강제경매이고 점유자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 확인 작업이 필요한 유형입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경22186
소재지	경상남도 거제시 사등면 사등리 2028
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	임계자, 임옥애, 임용원
감정가 / 최저가	30,773,160원 / 30,773,160원
신청채권자 / 청구	주식회사제니스자산관리대부 / 12,685,379원
매각기일	2026.08.24
특징	일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사 1회 제한

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 지분 경매 구조

등기상 최초 소유권보존 이후 상속으로 공유자가 변경되었고, 사해행위취소 관련 지분 이전 과정을 거쳐 임용원 지분에 대한 강제경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 갑구 6번 경매개시결정이며, 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상

점유자	전입일	보증금	판단
지정자	2007.05.14	미상	대항력 가능 우선변제 미상

⚠️ 핵심 위험 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인일 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 30,773,160원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	953,917원
경매개시결정 · 주식회사제니스자산관리대부	12,685,379원
소유자 교부	17,133,864원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

가격 하락보다 임차인 인수 여부 확인이 우선입니다.

✅ 권리 관점 등기상 담보권은 없고 신청채권자의 청구금액은 매각대금으로 충당 가능합니다. 별도 등기 인수권리는 확인되지 않습니다.

⛔ 주의 관점 지분매각이며 공유자 우선매수권이 존재합니다. 또한 대항력 가능 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.

④ 감정요항 기준 입지·현황

위치. 거제시 사등면 사등리 금포경로당 북서측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통입니다.
이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역이며 토지면적은 208㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 지정자의 보증금·확정일자 확인 전 입찰가 산정 금지.
지분매각 확인. 전체 소유권 취득이 아닌 지분 취득 구조인지 확인 필요.
공유자 우선매수권. 특별매각조건 내용을 확인해야 합니다.
경계 확인. 제시외 건물 및 인접 토지 경계는 측량 확인이 필요합니다.

맺으며 — “저렴해 보이는 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 3천만원대의 낮은 진입가격이 장점입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 최종 부담입니다. 특히 보증금 미상 대항력 가능 점유자와 지분매각 구조 때문에 단순 저가 물건으로 접근하면 위험합니다. 권리 확인 후 입찰 여부를 결정해야 하는 C등급 물건입니다.

부동산강제경매

낮은 가격보다 먼저 봐야 할 것 — 거제 사등리 2028 지분매각

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 지분 경매 구조

② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상

③ 예상배당표 (매각가 30,773,160원 가정)

④ 감정요항 기준 입지·현황

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저렴해 보이는 가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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