대구지방법원 2025타경315. 김천시 부곡동 1226의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 2,291㎡이고 공부상 지목은 전, 감정평가상 실제 일부는 대지로 이용되고 있습니다. 건물은 2004.11.09 사용승인된 경량철골구조 판넬위강판지붕 2층 단독주택입니다. 현재 최저매각가는 129,382,000원으로 감정가 377,210,400원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2022.08.31 김천축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤인 2022.09.16 송창재 명의 소유권이전청구권 가등기와 2025.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 등기보다 점유관계입니다. 우강은 1994.03.16 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 부곡동 1226 · 경상북도 김천시 문지왈길 162 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 단독주택 · 2층 단독주택 · 사용승인일 2004.11.09 |
| 토지 | 2,291㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 과수원 · 실제 일부 대지 |
| 소유자 | 우정자 |
| 감정가 / 최저가 | 377,210,400원 / 129,382,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권액 | 79,104,110원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 김천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 103,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유자가 변수
등기상 핵심은 명확합니다. 2022.08.31 김천축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 송창재의 소유권이전청구권 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 농업협동조합중앙회와 김천신용협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상이라 실질취득액을 고정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우강 | 전부 | 1994.03.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.08.31보다 훨씬 앞서 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 법적 요건 전체를 충족한 대항력 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 가격 129,382,000원을 ‘실질취득가’로 확정해서는 안 됩니다. 보증금이 존재하고 인수되는 구조라면 실제 취득부담은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 129,382,000원입니다. 3회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 비교할 근거가 없습니다. 특히 단독주택과 2,291㎡ 토지를 함께 취득하는 구조이고 토지의 공부상 지목과 현황도 일부 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,611,348원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 김천축산업협동조합 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,570,652원 |
배당모형은 근저당 채권최고액 103,200,000원을 기준으로 계산했으며, 신청채권액은 79,104,110원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 특히 우강의 보증금이 미상이므로 이 표의 잔여액과 매수인 인수 0원은 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김천고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·임야·일부 주택·종교시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬위강판지붕 2층 주택으로, 급배수·위생설비와 심야 전기보일러에 의한 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 2,291㎡, 공부상 지목은 전이며 토지이용상황은 과수원입니다. 지형은 고지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지는 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 18,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 제시목록상 지목은 전이지만 실제 일부는 대지로 이용되고 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 목록1 지상의 조경화단·정원수·연못 등이 포함 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우강의 점유권원·보증금 확인. 1994.03.16 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 원본자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 점유자의 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 실제 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록1은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 가등기 원본 대조. 2022.09.16 송창재 가등기의 구체적 성격과 말소 여부를 매각물건명세서·등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경화단, 정원수, 연못 등이 포함 평가돼 있으므로 실제 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 전과 실제 일부 대지 사이의 차이, 자연녹지지역 규제, 도로접면과 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현지 단독주택·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 377,210,400원에서 129,382,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 낮아진 최저가 자체가 투자매력을 증명하지는 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 1994.03.16 전입한 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이라 실질 인수액을 확정할 수 없으며, 토지는 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 단독주택과 2,291㎡ 토지를 함께 취득하는 물건이라는 점까지 감안하면 환금성도 단순 아파트형 물건보다 보수적으로 봐야 합니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·농지 절차가 남아 있습니다. 이 사건의 핵심은 ‘감정가의 34%에 산다’가 아니라, 우강의 실제 권리관계와 보증금을 확인한 뒤 총취득부담이 얼마가 되는지를 확정하는 것입니다. 그 확인 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 편이 데이터에 맞는 결론입니다.
