창원지방법원 2025타경22203. 경상남도 거제시 연초면 연사리 859-1 소재 근린시설 및 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 단독주택이며 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 말소기준권리는 2016년 7월 29일 설정된 거제중앙신용협동조합 근저당권입니다.

이후 설정된 가압류·압류·근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 상업시설 경매에서는 권리보다 실제 영업 여부, 임대 상태, 사용 현황이 낙찰 후 가치에 직접 영향을 줍니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 을구 12번 거제중앙신용협동조합 근저당권(2016.07.29)입니다. 이후 설정된 김월연·백귀옥·이상용 근저당권과 경남신용보증재단·부산신용보증재단 가압류, 거제시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다.

② 점유·임대 검토

③ 예상배당표 (매각가 309,043,730원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 연초고등학교 서측 인근으로 단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도. 제1종일반주거지역이며 토지는 대 304㎡입니다.
• 건물. 1996년 사용승인, 2016년 증축된 2층 건물이며 태양광발전설비가 시설되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 점유자 박지우의 실제 사용 형태와 임대관계를 확인해야 합니다.
• 시설 가치 확인. 1층 근린생활시설의 업종 가능성과 수익성을 점검해야 합니다.
• 권리 확인. 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조이나 원본 확인이 필요합니다.
• 유찰 전략. 신건 가격 309,043,730원 기준으로 환금성과 비교해 입찰가를 설정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장이 가격을 결정한다”

이 사건은 권리 구조만 보면 명확합니다. 2016년 거제중앙신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 없습니다. 그러나 근린시설+토지는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 임대관계, 영업성, 지역 수요가 실제 낙찰 후 가치를 좌우합니다. 권리는 안전, 가격 판단은 현장 중심인 물건입니다.