창원지방법원 2025타경22235. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 죽림프라자 2층 202호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(학원)으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2014년 설정된 부곡농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 배당 구조상 선순위 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 초과해 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2014년 부곡농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 2024년 통영몰시제이대한통운택배주식회사 근저당권 및 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 과거 다수 가압류·압류 이력이 있었던 물건으로 권리 관계는 단순한 주거용 물건보다 복잡했던 이력이 있습니다.

② 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)

매각가 200,200,000원 기준으로 선순위 근저당권 배당 후 잔여금은 없습니다. 후순위 채권 미배당액은 발생하지만 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 재석초등학교 남동측 인근으로 주변은 다가구주택, 공동주택 및 상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 시설. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며 급배수·위생설비·승강기·방재설비 등이 확인됩니다.
• 환금성. 죽림프라자는 총 세대수가 적은 소규모 집합건물이며 근린시설은 임차 수요와 업종 적합성이 매각 가능성을 좌우합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 상가 접근. 학원 이용 상태가 확인되지만 낙찰 후 동일 업종 유지 가능성과 신규 임차 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 확인. 인수 권리는 없지만 원본 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최근 비교 거래 자료가 없어 감정가 대비 할인 여부보다 실제 임대수익과 운영 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
• 배당 구조. 선순위 근저당권 채권최고액 300,000,000원으로 인해 후순위 채권 미배당이 발생합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만 상가는 다르다”

이 물건은 법률상 인수 위험은 낮은 편입니다. 하지만 근린시설 경매는 아파트처럼 단순한 권리 분석만으로 결정하기 어렵습니다. 신건 최저가 200,200,000원 자체보다 중요한 것은 학원 운영 가능성, 임대수요, 환금성입니다. 권리는 통과, 수익성과 매각 가능성은 추가 검토가 필요한 물건입니다.