창원지방법원 2025타경22262. 거제시 아주동 대동다숲아파트2단지 203동 1104호 아파트입니다. 현재 소유자는 장광빈이며, 2020.01.08 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐다가 말소된 교보생명보험·우리은행 근저당은 현재 경매에서 떠안을 권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.05.29 김주연 가압류 120,000,000원입니다.
문제는 이 기준점보다 앞서 김대영이 이미 2022.12.23 전입·점유를 갖췄다는 점입니다. 임대차계약은 2022.11.14, 확정일자는 2026.06.11 경정으로 2022.11.18로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서도 김대영의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액과 임차권등기를 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1020 대동다숲아파트2단지 203동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9084㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 장광빈 · 2020.01.08 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김대영 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 대동다숲2단지 · 352세대 · 2010.01.11 준공 |
① 권리 흐름 — 기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.05.29 김주연 가압류입니다. 그러나 김대영의 전입·점유는 2022.12.23으로 그보다 앞섭니다. 따라서 김대영은 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 을구 9-2는 별개의 두 번째 임차인이 아니라 기존 9번 임차권의 확정일자를 2022.11.18로 바로잡은 경정등기이므로, 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고, 미배당은 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대영 | 전유부분 전부 (203동 1104호) | 170,000,000원 | 2022.12.23 | 2022.11.18 2026.06.11 경정 | 2024.12.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 인수 |
현재 신건 최저가 177,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 3,278,000원을 제하고도 김대영에게 170,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 매각대금이 내려가면 상황이 즉시 달라집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 177,000,000원 | 0원 | 177,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 141,600,000원 | 31,182,400원 | 172,782,400원 |
| 2회 유찰 시 | 113,280,000원 | 59,105,920원 | 172,385,920원 |
③ 시세 비교 — 신건도 큰 할인은 아니다
대동다숲2단지 전용 84.91㎡의 최근 12건 실거래 전체 평균은 170,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 178,000,000원이고 신건 최저가 177,000,000원은 그 99.4%입니다. 최근 구간 평균보다 1,000,000원 낮은 수준이라 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다.
또 최신 거래는 2026.03의 160,000,000원으로 현재 최저가보다 17,000,000원 낮습니다. 반면 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 10.6% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 즉 평균만 보면 신건 가격이 비슷하지만, 최신 거래와의 차이까지 감안하면 입찰가를 공격적으로 높일 근거도 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.91㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 84.91㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 84.91㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 8 | 209,000,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 84.91㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2024.12 | 84.91㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.12 | 84.91㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 84.91㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2024.04 | 84.91㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 170,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 178,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 김대영 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김주연 | 120,000,000원 | 3,722,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김대영 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 40,226,754원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 46,414,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 177,000,000원 가정에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당돼 예상 인수액은 0원입니다. 다만 배당금이 줄어 임차보증금에 미배당이 생기면 그 잔액과 임차권등기를 매수인이 인수하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 옥포국가산업단지 서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 완경사지의 아파트 부지이며 4면으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 792,000원/㎡입니다.
- 거래성. 전용 84.91㎡ 실거래가 12건 확인되며 거래가는 120,000,000원부터 237,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김대영의 임대차계약일 2022.11.14, 전입·점유 2022.12.23, 경정 확정일자 2022.11.18 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족 여부. 이 물건은 배당에서 보증금이 얼마나 변제되는지가 곧 매수인 인수액으로 연결됩니다. 예상 배당표만으로 확정하지 말고 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만 미배당 보증금을 더한 실질취득은 172,000,000원대입니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균은 178,000,000원이나 최신 거래는 160,000,000원입니다. 개별 호수 상태·층·향을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 김대영의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차와 채권의 관계, 채권 발생 근거를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 중요하다”
이 물건은 신건 177,000,000원에서만 보면 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 김대영은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금과 임차권등기의 매수인 인수를 명시합니다.
그래서 1회 유찰 후 141,600,000원, 2회 유찰 후 113,280,000원이라는 표면 가격은 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 각각 인수액을 더하면 실질취득은 172,782,400원과 172,385,920원으로 다시 170,000,000원대에 붙습니다. 최근 12개월 평균 178,000,000원과 비교하면 큰 할인도 아닙니다. 현재 회차는 인수 0원이나 가격 메리트가 크지 않고, 유찰 이후에는 대항력 보증금이 가격 하방을 막는 구조입니다.
