창원지방법원 2025타경22296. 경상남도 거제시 능포동 센텀빌딩 1층102호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2019년 설정된 주식회사경남은행 근저당권이며 채권최고액은 330,000,000원입니다. 이후 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 근린시설입니다. 감정가와 권리만 보고 판단하기보다 현재 이용상태, 임대관계, 실제 영업 상태, 내부 구조 변경 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리인 2019년 주식회사경남은행 근저당권 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류, 거제시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 전세권·기존 근저당 등 과거 권리도 등기상 이미 말소된 상태입니다.

② 현장 리스크 — 상가는 권리 외 확인이 필요

③ 예상배당표 (매각가 409,468,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 거제시 능포동 옥수시장 북동측 인근 노선 상가지대입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 남동측 왕복 4차로 도로와 북서측 노폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
• 시설. 위생·급배수 설비, 천장형 에어컨, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대 확인. 현재 임차인·영업권·보증금 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 내부 구조가 건축물현황도와 일부 다르므로 원상복구 가능성을 검토해야 합니다.
• 세금 변수. 압류 내역과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 수익성 검토. 근린시설은 낙찰가보다 운영 가능성과 임대수요가 중요합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 상가는 현장이 답”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔한 편입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 근린시설은 주거용과 달리 임대상황과 실제 이용상태가 가치의 핵심입니다. 신건 가격 409,468,000원에서 입찰하려면 현장 조사와 수익성 검토가 선행되어야 합니다.