부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 권리 구조는 깔끔합니다. 하지만 최근 동일 평형 실거래 평균은 1.257억인데 최저매각가는 2.08억으로 최근 시세 대비 165.5%입니다. 권리는 안전하지만 가격 메리트는 신건이 아닌 유찰 이후 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

208,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

125,716,666원

동일 평형 12건

최저가 ÷ 시세

165.5%

최근 거래 대비 높음

매수인 인수

0원

대항력 없음

창원지방법원 2025타경22346. 거제시 거제면 옥산리 거제오션파크자이 109동 1903호 아파트입니다. 전용면적은 84.94㎡이며 20층 건물 중 19층 고층 세대입니다. 권리 흐름은 2020년 국민은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저매각가 2.08억원은 최근 12개월 동일 평형 거래 평균 1.257억원보다 높습니다. 최근 거래 흐름 기준으로 보면 할인 매수 기회가 아니라 가격 조정 이후 접근을 검토할 물건입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경22346
소재지	경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 109동 19층1903호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 84.94㎡
소유자	김현진
감정가 / 최저가	208,000,000원 / 208,000,000원
청구액	155,266,549원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 이화수는 전입일이 2023.02.01로 말소기준권리 이후이며, 대항력 없음으로 확인됩니다. 보증금은 미상이나 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없어 매수인 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격 부담

거제오션파크자이 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 125,716,666원입니다. 최근 거래 범위는 105,000,000원~159,600,000원이며 최저매각가는 최근 평균 대비 165.5%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	84.96㎡	3	114,000,000원
2026.07	84.94㎡	16	120,000,000원
2026.07	84.94㎡	18	140,000,000원
2026.06	84.96㎡	4	150,000,000원
2026.05	84.94㎡	8	159,600,000원
평균	—	12건	125,716,666원

⚠️ 가격 판단 최저가 2.08억원은 최근 12개월 평균과 최신 거래(2026.08, 114,000,000원) 모두를 크게 웃돕니다. 신건 가격 기준으로는 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,712,000원
국민은행 근저당	163,900,000원	163,900,000원
다원종합개발 근저당	88,000,000원	40,388,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

감정가 2.08억원은 최근 실거래 평균 1.257억원보다 높습니다.

✅ 권리 관점 임차인 대항력 없음, 매수인 인수액 0원으로 권리 위험은 낮습니다.

⛔ 가격 관점 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높아 가격 메리트가 없습니다. 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원 수준에서 재검토가 가능합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 거제뷰컨트리클럽 내 위치하며 골프장과 임야가 혼재한 지역입니다.
교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 교통 사정은 보통입니다.
환경. 아파트 이용 중이며 2017년 준공 단지입니다.
환금성. 783세대 단지이나 최근 거래 편차가 있어 가격 경쟁력 확보가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

시세 확인. 최근 거래 평균 1.257억원 대비 최저가 2.08억원이라는 차이를 반드시 반영해야 합니다.
유찰 전략. 현재 신건 가격보다 유찰 후 가격 구간에서 접근성을 검토하는 것이 유리합니다.
임차인 확인. 대항력 없는 임차인이 있으므로 관련 서류 확인은 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 별도 판단”

이 물건은 권리관계만 보면 안정적인 아파트 경매입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 대항력도 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 높은 수준입니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 신건보다 유찰 이후 가격 구간에서 접근하는 것이 합리적입니다.

부동산임의경매

권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 거제오션파크자이 1903호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 신건 가격 부담

③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 별도 판단”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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