광주지방법원 2025타경51799. 목포시 석현동에 있는 근린생활시설과 토지의 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층이고, 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 토지는 대지, 상업용 이용상황, 평지·사다리형·중로 한면 조건으로 조사됐으며 본건 지상에는 배롱나무가 식재돼 있고 수목을 포함해 일괄매각합니다.
등기만 보면 2023.09.27. 설정된 광주은행 근저당이 말소기준이고 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이번 물건은 등기보다 임차인 인수가 핵심입니다. 정훈기의 전입일은 2023.09.18.로 말소기준일보다 앞서고, 보증금 250,000,000원·월차임 6,000,000원이 조사됐습니다. 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 보증금 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51799 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 석현동 910 · 영산로 719-11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 수목 포함 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사지인유통 |
| 감정가 / 최저가 | 2,774,891,500원 / 2,774,891,500원 (신건) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2023.09.27. 을구 1번 광주은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 같은 날 설정된 840,000,000원 근저당, 2023.10.31.의 360,000,000원 근저당을 비롯해 2025.12.31. 강제경매개시결정, 2026.01.12. 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 2026.02.10. 광주은행 임의경매개시결정, 2026.03.16. 목포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전액 인수 구조
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정훈기 | 2023.09.18 | 250,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 250,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 중복 신고를 제거한 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 보증금은 배당으로 회수되지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다. 따라서 현재 최저매각가 2,774,891,500원만을 매입비용으로 보면 안 되며, 실질취득 부담은 3,024,891,500원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,774,891,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,148,915원 |
| 인수 · 임차인 정훈기 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 224,742,585원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 정훈기 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 7. 임의경매개시결정 · 주식회사 광주은행 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,677,000,000원 중 예상 배당은 2,744,742,585원, 미배당은 932,257,415원입니다. 임차보증금 250,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 250,000,000원은 별도
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,774,891,500원 | 250,000,000원 | 3,024,891,500원 | 932,257,415원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,219,913,200원 | 250,000,000원 | 2,469,913,200원 | 1,481,685,932원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,775,930,560원 | 250,000,000원 | 2,025,930,560원 | 1,921,228,746원 |
이 물건은 임차인 보증금이 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 250,000,000원으로 고정돼 있습니다. 따라서 유찰 시 가격을 비교할 때도 최저매각가만 보지 말고 낙찰가 + 250,000,000원을 실제 자금부담으로 봐야 합니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 가격이 시장 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포가톨릭대학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장이 있어 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 근린생활시설로, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 판넬·강화유리·타일, 바닥은 인조석 및 타일 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 일반 전기설비, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 313.0㎡, 상업용 이용상황, 평지·사다리형·중로 한면이며 공시지가는 335,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 본건 지상 배롱나무 등 수목을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선. 신건 기준 입찰가 2,774,891,500원 외에 임차인 보증금 250,000,000원이 승계되므로 총 부담 3,024,891,500원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 정훈기가 임차인이면서 강제경매 채권자와 동일인으로 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계와 채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 공실과 점유의 불일치 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임차인 전입과 보증금이 조사돼 있으므로 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린시설·토지의 실제 임대수익과 주변 거래사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 수목의 포함범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 목포시 압류가 등기돼 있으므로 배당에 영향을 줄 수 있는 세금과 체납내역을 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 입찰자의 실제 위험은 등기부 밖에 있습니다. 정훈기는 말소기준보다 앞선 2023.09.18. 전입으로 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 250,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 신건의 실질취득 부담은 3,024,891,500원입니다.
게다가 감정평가상 현황은 공실인데 임차인이 조사돼 있고, 그 임차인이 강제경매 채권자와 동일한 이름이라는 특이점도 있습니다. 이 관계가 확인되기 전까지는 단순한 “권리 깨끗한 신건”으로 볼 수 없습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 250,000,000원 인수와 임대차 실체 검증이 남는 물건이며, 별도 시세 자료가 없는 만큼 가격 매력도 역시 보수적으로 판단해야 합니다.
