광주지방법원 2026타경2. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가9차오피스텔 12층 1201호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔이고, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차인 김희나의 전입일 2022.09.28과 말소기준인 북동신용협동조합 가압류의 접수일 2024.04.04입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 김희나는 대항력 있는 임차인입니다.
김희나의 보증금은 88,000,000원이고 배당요구일은 2026.01.20입니다. 하지만 배당표상 우선변제권은 없고 예상배당도 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 보증금 88,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. 한편 같은 김희나 명의의 전세권 88,000,000원도 존재하지만, 이는 실제 임차인이 한 명 더 있다는 뜻이 아닙니다. 실제 임차인은 김희나 1명이며 동일인의 보증금과 전세금 88,000,000원을 매수인 인수액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 16층 중 12층 1201호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희나 / 88,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.04.04 갑구 4번 가압류 · 북동신용협동조합 · 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 말소기준은 2024.04.04 북동신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다. 이후 설정된 김희나의 전세권, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김희나의 임차인 지위는 별도로 봐야 합니다. 전입일이 2022.09.28로 말소기준보다 빠르기 때문에, 등기된 전세권이 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희나 | 본건 목적물 | 2022.09.28 | 88,000,000원 | 2026.01.20 | 대항력 있음 | 없음 | 88,000,000원 인수 |
김희나는 전입 임차인이면서 2024.04.30 설정된 전세금 88,000,000원의 전세권자이고, 2026.01.06 임의경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 그러나 이 세 지위는 모두 김희나 한 사람에게 연결돼 있으므로 88,000,000원을 여러 번 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 매수인 인수로 보는 보증금도 88,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 90,000,000원이 아니라 178,000,000원을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 90,000,000원입니다. 그러나 낙찰 후 김희나에게 반환해야 할 보증금 88,000,000원이 별도로 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 178,000,000원입니다. 감정가와 최저가만 보는 화면에서는 이 부담이 드러나지 않기 때문에, 이 사건은 반드시 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.
가격 메리트를 판단할 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 제공된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 88,000,000원으로 표시돼 있습니다. 따라서 향후 최저매각가가 내려가더라도 최저가 하락만 보고 가격 매력이 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 88,000,000원 | 500,020,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 88,000,000원 | 517,696,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 88,000,000원 | 531,836,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 인수 · 임차인 김희나 보증금 | 88,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 500,000,000원 | 87,980,000원 |
| 3. 전세권 · 김희나 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 90,000,000원에서 집행비용 2,020,000원을 제외한 87,980,000원이 북동신용협동조합 가압류에 배당되는 계산입니다. 김희나의 임차보증금과 전세금은 동일인·동일 금액의 지위이므로 매수인 인수액을 중복 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 이용. 감정 당시 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 12층 1201호이며, 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역(남악지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 진입도로가 개설돼 있고 중로1류 및 소로1류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 승계 확인. 김희나의 전입일 2022.09.28과 말소기준 2024.04.04의 선후관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 88,000,000원 중복계산 금지. 임차인 김희나와 전세권자 김희나는 동일인입니다. 동일 금액을 별개의 임차보증금 두 건처럼 더하지 마세요.
- 동일인 관계 검증. 김희나가 임차인·전세권자·경매신청채권자를 겸하므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 90,000,000원 외에 매수인 인수 88,000,000원이 존재합니다.
- 유찰 후에도 인수 확인. 제공된 각 회차 시나리오에는 매수인 인수액이 88,000,000원으로 표시돼 있으므로 최저가 하락만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건의 핵심은 감정가도, 신건이라는 사실도 아닙니다. 김희나의 전입일 2022.09.28이 말소기준 2024.04.04보다 빠르고, 배당표상 보증금 88,000,000원이 매수인에게 전액 인수된다는 점입니다. 현재 최저매각가 90,000,000원을 낙찰가로 가정하면 실질취득은 178,000,000원입니다.
또한 김희나는 임차인인 동시에 전세권자이자 경매신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있지만 이를 확정 사실로 볼 수는 없습니다. 결국 이 물건은 “후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는 사건”으로 보는 것이 핵심입니다. 최저가 90,000,000원만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
