부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경22371 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.5710㎡

최저매각가 신건 · 1차

165,000,000원 1억 6,500만 감정가 165,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-24

통영지원 10:00

입찰 보증금

1,650만원

최저가의 10% · 16,500,000원

실거래 대비

▲ 2.7% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 1.61억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 인수 위험이 있는 물건으로 신건 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.

가격 최저가 1.65억 = 최근 12개월 평균 1.56억의 105.8% — 실질취득 기준 가격 메리트 없음
자금 입찰보증금 약 1,650만원 · 보증금 부족분 53,110,000원 인수 가능성
리스크 대항력 임차권등기 존재. 확약서 제출 여부에 따른 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 대항력 임차인이 존재하는 물건입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 위험이 커질 수 있으며, 신건 최저가 1.65억은 최근 12개월 평균 시세 1.56억보다 높은 수준입니다. 권리 안전형 물건이 아닙니다.

감정가 / 최저가

165,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 위험

218,110,000원

낙찰가+인수 가능액 기준

최근12개월 시세

156,000,000원

최저가 대비 105.8%

매수인 인수

53,110,000원

배당 부족분 기준

창원지방법원 2025타경22371. 경상남도 거제시 양정동 삼성쉐르빌 105동 1201호 아파트입니다. 표면상 감정가는 1.65억원으로 보이지만, 핵심은 임차권등기된 대항력 임차인입니다. 임차보증금 215,000,000원 중 배당 부족분 53,110,000원이 발생하는 구조로, 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경22371
소재지	경상남도 거제시 양정동 943 삼성쉐르빌 105동 12층1201호
물건종류 / 면적	아파트 · 전유부분 전부(105동 1201호)
소유자	박성민
감정가 / 최저가	165,000,000원 / 165,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필수

② 임차인 분석 — 대항력 임차권등기

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
김형호	215,000,000원	有	有	53,110,000원 가능

임차인은 2017.06.23 전입 및 점유개시, 2021.06.29 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권등기권자입니다. 배당요구를 했으나 보증금 전액 배당이 불가능해 부족분이 발생합니다.

⚠️ 확약서 확인 필요 신청채권자 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 내용의 확약서가 제출되어 있습니다. 다만 실제 효력과 적용 범위는 원본 확인이 필요하며, 확약 밖 임차권 위험은 별도 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

삼성쉐르빌 동일 평형권 최근 거래 기준 최근12개월 평균은 156,000,000원이며 최신 거래는 2026.07 157,000,000원입니다. 최저가 165,000,000원은 최근12개월 평균 대비 105.8%입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	84.57㎡	7	157,000,000원
2025.05	84.57㎡	11	170,000,000원
평균	-	12건	153,360,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

④ 예상배당표

배당 항목	금액
집행비용	3,110,000원
임차인 김형호 보증금 배당	161,890,000원
매수인 인수 가능 부족분	53,110,000원

⛔ 입찰 판단 신건 최저가만 보면 1.65억원이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 크게 증가합니다. 최근12개월 평균 시세보다 높은 가격에 접근하는 구조이므로 신중한 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 대항력 임차인의 보증금 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
확약서 원본 확인. 대항력 포기 및 말소 동의 내용의 실제 효력을 확인해야 합니다.
시세 기준 입찰. 최근12개월 평균 156,000,000원 대비 최저가가 높습니다.
명도 검토. 임차권등기권자와의 관계 및 인도 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 임차권등기와 인수 가능성입니다. 권리분석상 대항력 임차인이 존재하고, 신건 가격 또한 최근 시세 대비 높습니다. 확약서 내용을 면밀히 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기 인수 위험 — 거제 삼성쉐르빌 1201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필수

② 임차인 분석 — 대항력 임차권등기

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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